株式会社丸協

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丸協ブログ 丸協スタッフ日々の出来事紹介します。

    登記事項証明書は個人情報?

    個人情報が洩れている?

    ここ数年で個人情報がとても大切に扱われ、今ではアンケート等でも住所や電話番号をなるべく差し控える風潮になりつつあります。また、個人情報を取得する側にはその問扱いが厳格化されてきております。この背景には、なりすましや、送付け詐欺・オレオレ詐欺などの犯罪の増加が背景にあると言われています。

     

    そんな中、私たちが日常業務の中で馴染みのある不動産の登記事項証明書は個人情報じゃないのか?と疑問に思った事が有り、少し調べてみました。

     

    登記事項証明書(登記簿謄本)には、所有者・住所・氏名・抵当権(お金を借りているかどうか?)・その他の権利(差押え等)がバッチリと表示されています。それって個人情報じゃないの?かなりの個人情報じゃん!って感じる方は多いはず。ではなぜこれだけ個人情報が叫ばれている時代にも関わらず、いまだに手軽に登記事項証明書が誰でも簡単に取得できるのか?

     

    まずは、

    個人情報についての整理。

    まず、個人情報とは、生存する個人に関する情報であって、当該情報に含まれる氏名、生年月日その他の記述等により特定の個人を識別することができるもの(他の情報と容易に照合することができ、それにより特定の個人を識別することができることとなるものを含む。)をさします(個人情報保護法2条1項)。

    個人情報保護が人権として認められる根拠は、憲法13条から生じるプライバシー権にあります。しかし13条にはこう書いてあります。人権は公共の福祉の為に一定限度の制限を受ける物であり、個人情報の保護を考えるためには他人の人権や社会制度等との兼ね合いを考慮する必要が在ります。

     

    *要するにバランスと言う事。片方を守るがあまり、そのもう一方が疎かになってはそりゃ困る。では、どちらを優先的に保護するか?個人情報の保護と国民の公の利益保全を秤にかけたら国民の公の利益保全の方が勝つって事かな?

    不動産登記=個人情報?

    不動産登記制度の目的は、不動産登記に関する物理的状況(表題部)と権利関係(権利部)を登記記録に公示して国民の権利の保全を図り、不動産取引の安全と円滑に資することです。

    個人情報保護とこの不動産登記のいずれを優先すべきかが問題となりますが、仮に個人情報の保護を非常に重視する立場に立って、やむにやまれぬ目的の為に必要な不可欠な限度でのみ個人情報を公開することができるとしましょう。
    登記制度がなかった場合、どの範囲が誰の所有に属する土地か、ということが明らかでない場合に、どのように不動産取引を行うことができるでしょうか。動産であれば現在占有している者が所有者であると考えることができますが、不動産であれば公示がなければ所有者を探すことすら非常に困難です(例として、山林の所有者を登記簿を使わずに探すことをイメージしてみてください)。相続登記していなくて、何代も相続していた場合何人の権利者がいるのか?想像しただけでもゾッとします。

    また登記がない場合、抵当権者はその不動産を抵当権設定後に購入した人間に対して主張することができるでしょうか。主張できないとすれば抵当権は事実上その存在意義をなくしますし、設定者との間での契約書等さえあれば主張できるというのであれば、買い受けた人の権利が酷く害されます(貴方が土地を購入した後にいきなり抵当権を実行されて一円も残らないところを想像してください。もちろん債務者に求償はできますが、通常は金がなくて抵当権を実行されているのですから、求償してもとりかえす事はできません)。

    このように、不動産の情報を公示する事は国民の財産権に密接に関係します。不動産を購入するか否かの決定をする権利=自己決定権にも影響し、社会全体の取引の安全が酷く害されます。また、そもそも行政機関で保有すべきでないというのであれば徴税すら不可能になります。

    閲覧を制限しろ、という主張も一部にはありますが、制限(例えば取引を行うことを証明した場合にのみ閲覧させるなど)した場合には、誰が権利者であるかを知りたい場合(知らないとそもそも取引にすら移行できません、だって所有者が分からないんだもん)には閲覧できないということになり、結局上記の目的を達成することができません。
    と言う事は、登記制度はやむにやまれぬ目的の為に必要不可欠でなんです。

     

    実際にはプライバシー権を制約の適否の判断には、より緩い指標が用いられますから、なおさら登記制度は正当化されることになります。
    行政機関個人情報保護法においても、法令に基づく場合(もちろん法令が違憲でないことが絶対条件ですが)における個人情報の提供は認められています。

    第八条  行政機関の長は、法令に基づく場合を除き、利用目的以外の目的のために保有個人情報を自ら利用し、又は提供してはならない。

    所有物件がわかっているのであれば現地に行けば住所等はわかるでしょうし氏名もおそらくわかるでしょう。また、氏名等というのは通常社会に公開することが予定されています。所有権や抵当権に関しても、権利者は社会に対してそれを主張することが通常ですから、登記制度を犠牲にしてまで保護する必要が有るという事は、この点から見ても言う事ができません。

    従って、登記事項証明書の内容は個人情報ですが、個人情報保護によって国民が得る利益よりも、登記制度の維持によって得られる利益のほうが大きく、公共の福祉の観点から後者が優先される、ということになります。
    上記の問題点を全て解決しつつ、個人情報を保護する方法があれば別ですが。多分ないでしょう。

     

    個人情報保護 〈 不動産登記事項証明書=国民の利益保全 の図式と言う事です。

     

     

     

     

     

     

     

    イベント
    18.10.10
     new

    Q値・Ua値競争激化! 超簡単解説

    Q値・Ua値競争激化! 超簡単解説


    最近 Q値・Ua値競争がハウスメーカー・工務店を問わず激化してきている気がします。

     

     

     

     

     

     

     

     

    良し、うちも負けじと数値を高めるぞ!

    ってなる訳がない!大切なのはそこじゃない!

    まずは。。。

     

    Q値って何?

    熱損失係数Q値とは、住宅の断熱性能を数値化したものです。

     

    このQ値が小さいほど断熱性能が高い事を表します。熱損失係数Q値は、外壁や天井・床などの各部位の熱の逃げる量(熱損失量)を計算し、各部位の熱損失量を合計したものを床面積で割って計算します。

     

    熱損失係数Q値は、建物の内部と外気の温度を1℃とした時、建物内部から外界へ逃げる時間あたりの熱量を床面積で除した数値です。

     

     

    下記が計算式です。興味がある方は↓

    そうでない方は飛ばして下さい。

    *軽く無視してください*

    計算式

    Q = (Sigma(Ai Ki Hi)+Sigma(Lfi Kli Hi + Afi Kfi) + 0.35nB) / S

    Q : 熱損失係数

    Ai : 外気または外気に通じる床裏、小屋裏もしくは天井裏に接する第i部位の面積

    Ki : 第i部位の熱貫流率

    Hi : 第i部位または第i土間床等の外周の接する外気等の区分に応じて掲げる係数

    Lfi : 第i土間床等の外周の長さ

    Kli : 第i土間床等の外周の熱貫流率

    Afi : 第i土間床等の中央部の面積

    Kfi : 第i土間床等の中央部の熱貫流率

    n : 住宅の種類に応じた自然換気回数

    B : 住宅の気積

    S : 床面積の合計

     

    Ua値って?

    熱損失係数(Q値)に変わる指標です。住宅の断熱性能を表し、数値が小さいほど性能が高いことを表しています。各部位から逃げる熱損失を合計し、外皮面積で割って求めます。

     

    建物内外温度差を1度としたときに、建物内部から外部へ逃げる単位時間あたりの熱量(換気による熱損失を除く)を、外皮等面積の合計で除した値。

     

    外皮とは、熱的境界になる外壁・床・天井・屋根・窓・ドアなどを言います。

    下記が計算式です。興味がある方は↓

    そうでない方は飛ばして下さい。

     

    *軽く無視してください*

    計算式

    Ai :外皮等のうち、土に接する基礎の部位等を除く第i部位の面積(単位 平方メートル)

    UHi :第i部位の熱貫流率(単位 1平方メートル1度につきワット)

    n  :基礎等を除く外皮等の部位数

    LFj :第j基礎等の外周の長さ(単位 メートル)

    UFHj :第j基礎等の外周の熱貫流率(単位 1メートル1度につきワット)

    m :基礎等の数

    A :外皮等面積の合計(単位 平方メートル)

    ・説明が長い、、、結局何が違うの?

     

    **飛ばした方はここから**

    ≪ある意味正解!≫

     

    熱損失係数’(Q値)は、

    外皮(外壁・窓・天井・床、換気等)

    の熱損失量を合計し、それを床面積で除して求めています。外皮平均熱貫流率(Ua値)は、各部位の熱損失量を合計し外皮面積で除して求めます。

    その際、換気による熱損失は考慮しません。

    ↑(ここ大事)

     

     

    外皮面積とは、外気に接する壁・窓・天井・床など(熱的境界)の面積を合計したものです。

    熱損失量の基本的な計算方法は同じですが、熱橋や土間床・基礎断熱など、細かな計算方法が変わっています。

     

    数値が小さいほうが良い!??

    これを見てください。

    熱損失係数

     

     

     

     

     

     

    外皮平均熱貫流率

     

     

     

     

     

    例えばテストの点数(実体験)で考えてみる。

    小学校のテストを思い出い出してください。

    仮に

    • 屋根の熱貫流率U値   ≪国語≫
    • 外壁の熱貫流率U値   ≪数学≫
    • 窓の熱貫流率U値    ≪理科≫
    • 基礎の熱貫流率U値   ≪社会≫
    • 換気と漏気で失う熱量 ≪英語≫

    これらに点数を付けて見ます。

     

    Q値Ua値の考え方・算出の仕方

    • 屋根の熱貫流率U値  ≪国語 100点≫
    • 外壁の熱貫流率U値  ≪数学 100点≫
    • 窓の熱貫流率U値   ≪理科 100点≫
    • 基礎の熱貫流率U値  ≪社会 100点≫
    • 換気と漏気で失う熱量   ≪英語 0点≫

    Q値は 5科目の平均点で表されます。

    400/500=平均80点

    一方Ua値は4科目の平均点で表されます。

    400/400=100点

     

    実生活では換気はもちろん、施工精度

    によっては 隙間があります=C値

    断熱材がそれぞれ持つ性能を最大限に発揮させるためにはこの隙間がないことが大前提です。高気密高断熱住宅を謳うならば最低でも1.0は確保したいですね。どれだけ良い性能の断熱材を使用したとしても断熱材のある所に隙間風が入って行き、断熱材自体を温めてしまったりその逆で冷やしてしまったりしてはせっかく良い性能の断熱材を使用しても何の意味もありません。

    これを気密性能=C値といいます。

     

    それは無視して机上の事ばかり。

    一説には 大手HMのプレスが

    あったとかなかったとか。

    真相はわかりませんが。

     

    Ua値がいくつとかなんか意味あるのかな?

    と思ってしまいます。

     

    これは弊社がいまだにQ値で説明する

    一つの理由でもあります。

     

    大切なのはあくまでも 数値は数値で、数値を高める目的は何でしょうか?ただ単にうちの家は数値がいいぜ~と言いたいだけ?の方はいないはず。

     

    目的は快適に暮らす!

    光熱費を抑える=光熱費が少ない

    毎月コストが少ないではないでしょうか?

     

    快適とは

    各部屋間の温度差が少なく不快感がない事。

     

    光熱費を抑えるとは無理なく過ごした結果

    光熱費が少ない。(少なかった)

    光熱費の中身は 冷房・暖房費。

    こんな感じではないでしょうか?

     

     

     

     

    イベント
    18.09.21

    これも面白い2

     

     

     

     

     

    ミスナール計算式

    体感温度がわかります。

    うちわ で 涼しくなるの(なった気がする)

    のはなぜ? の答え。↓

    https://keisan.casio.jp/exec/system/1257417058

    お時間あるときにぜひやってみてください。

     

    イベント
    18.08.06

    これ面白い

    最近見つけた YOU TUBE です。

    イベント
    18.08.05

    土地探しの上手な方法とスケジュール

    こんな土地あったらいいですよね?

    南道路で日当たりが良くて、駅も近くて買い物に便利で

    病院も近くにあって、おまけに公園も近い!

    そしてお値打ち!!!

     

     

     

     

     

    夢のような土地です。もし本当にこんな土地があれば

    価格も当然上がります。

     

    人気もあるでしょう。人気があるという事はそれだけ

    需要がある=高くても売れるという売主の心理が

    働きます。

     

    もしそんな土地が割安であったとしたら

    事故物件

     

    を疑うべきかもしれません。

    そうでなければ、表の情報に出る前に

    業者が買います!絶対に!

     

    そんな 競争率の高い物件はいったん忘れて

    検討に入れて意外と良いのがこの方法。

    ・北道路の土地

    建築プランニング次第で十分カバーできる

    (日当たりの良い場所にリビングが持ってこれる等。)

    ・情報を持ちすぎない

    (最終的に迷ってしまうので)

    ・営業マンの立場に立ってみる

    レスポンスの良いお客様には鮮度の良い情報が

    集まります!

    これは

    不動産屋さんの担当者さんが

    言っておりました!

     

    今回はほんの少しですが是非ご参考までに!

     

    次に

    土地契約からのスケジュールについてです。

    下記を参考にしていただくとわかりやすいかと思います。

     

    土地契約時に気を付けるのは

    土地契約時に(ローン特約を)つける事。

    万一 お金が借りられなかったら

    白紙解約となり、支払った手付金が

    戻ってくるという特約です。

    また、ローン特約の期間も確認しておきましょう。

    土地契約からのスケジュール 一例

     

     

    イベント
    18.07.16

    変動金利・固定金利 リスクヘッジ

    リスクヘッジ

     

     

     

     

     

    誰もが損をしたくない!

    みんな思ってます。

     

    変動金利?・固定金利?どちらが得か?は最終的にはお客様の判断になりますが、一般的には変動金利はリスクをお客様自身がとる。事になります。

     

    リスクなんて嫌だよ~って方は 下記の方法(考え方)が良いかも!

     

    という事で。。。

     

    例えば

     

    借入3,000万円

    固定金利1.0% 毎月84,685円

    変動金利0.5% 毎月77,875円

    変動金利・固定金利のどちらで借りても 84,685円を口座に入れていく。

     

    変動金利の場合 口座には6,810円残る。

    そのまま5年間貯めると408,600円貯まります。

     

    6年目 返済の見直し時

    見直しで 返済が80,000円になったとしても口座には 84,685円を入れていく

    口座には4,685円残る。

    これも5年間貯蓄する事により+281,100円残ります。

     

    口座残高合計689,700円

    (10年後残高)

     

     

     

     

     

    11年後 仮に 支払いが90,000円になった。。。

    それでも口座に入れるお金は今まで通りの84,685円

     

     

    実際は5,315円の赤字だが、それでも84,685円を入れていく。

     

    赤字分を 10年間の貯蓄で補填していく。

    689,700円/5,315=129.7か月=10年8ヶ月

    あと10年間は持つ。。。

    (変動が上がり続けた場合の考え方です)また、上がり幅も変動金利上限の1.25倍ではありませんので、考え方の一つとしてください。

     

    また、今回の固定金利の金利についても 段階固定金利(5年固定や10年固定等)の場合6年目・11年目には違う計算をしなければなりません。

     

    そんなこんなで、、、

     

    35年後 返済が終わってみて

    貯蓄が出来ていたら 変動金利で損をしなかった!得をした!という事になります。

     

     

     

     

     

    【番外編】

    注文住宅で住宅ローンが土地のローンと建物のローン2つの場合、土地分を変動金利・建物分を固定金利(逆も可・それぞれの金額にもよります)とし、それぞれのメリットデメリットを半々とする事もできます。

     

    ご参考までに

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    イベント
    18.06.23

    繰り上げ返済 コツ

    繰り上げ返済はしてはいけない?

    今回の記事はあくまでも考え方の一つです。先に言っておきます<(_ _)>

     

     

     

     

     

    まずは

    住宅ローンは借金じゃない! 生命保険であると考える。

     

     

    住宅ローンは旦那様が命をかけて組んだ借金です。

    銀行でお金を借りる時、団体信用生命保険に加入します。

    この団体信用生命保険は何か?というと 単純に言うと旦那様(債務者)が亡くなったら、住宅ローンはチャラです。

    (ここで目が輝く奥様はいませんよね?危ない危ない)

     

    毎月切詰めて貯めた貯金を繰り上げ返済に充てると確かに借金は減ります。

    繰り上げ返済をすると完済時の総額を減らす効果もあります。

    (ほかには期間短縮や毎月返済額を減らす方法もあります)

     

    住宅ローン残債を仮に2500万円とし繰上げ返済額を200万円としましょう。

    では、本日、そのお金(200万円)を握りしめ、繰り上げ返済をしに旦那様が金融機関に行き、繰り上げ返済をしました。その帰宅途中で事故にあい死亡した場合を考えてみる。

     

     

     

     

     

     

    ・繰上げ返済した場合

    2500万円-200万円=2300万円

    団体信用生命保険で2300万円は免除

    手元貯金ゼロ

     

    ・繰上げ返済をしなかった場合

    団体信用生命保険で2500万円が免除

    手元貯金200万円

     

    不謹慎ですが、残された奥様は残された身として、子供を抱え生活していくのにどちらが不安が少ないですか?

     

    退職金についても同じような考え方もできなくはないです。

    退職後の収入に応じて。。。ですが。。。

     

    繰上返済のメリット

     

    • 住宅ローンの総返済額を効率的に減らせる
    • 住宅ローンの早期完済が可能
    • 月々の住宅ローンの返済額を減らすことができる

    一番のメリットはお金の収支です。大きな買い物ですので、住宅ローンの借り入れが大きいほど、借入期間が長いほど繰り上げ返済の金銭的な効果が高くなります。

    繰上返済のデメリット

     

    • 家計にある現金がなくなる
    • 住宅ローン控除が受けられなくなる可能性

    特に注意してほしいのがこの2つ。繰り上げ返済を頑張って、積極的に返済をすることは素晴らしいと思います。でも、やり過ぎると繰り上げ返済貧乏になりかねません。

    住宅ローンは長期にわたる返済をトータルでみて、終わったときに繰り上げ返済を頑張って良かった、なのです。

    あなたはどっちを選ぶ

    繰り上げ返済するかしないか?

    • 住宅ローン残高2,000万円・預金ゼロ
    • 住宅ローン残高2,500万円・預金500万円

    極端なことを書きました。

    繰り上げ返済は確かに得ですが借りたお金を返すので、お金は手元から離れたらそれで終わりです。

    うまく家計のバランスを取りつつ、繰り上げ返済について考えてください。

     

    繰上げ返済するなら運用の方が得?

     

    確かに住宅ローンは低金利で借りられるし、返済もある程度余裕が出てきて貯金も貯まってきた、繰り上げ返済もなんだかな~という方は 一度は考える事だと思います。

     

    投資経験のある方は別として、ない方はあまりハイリスク商品はやめておきましょう。

    元本割れする危険性もあります。増やすつもりが減っていたなんて最悪です。

     

     

     

     

     

    余裕資金で、じっくりと投資できる期間があれば、まだやりやすいと思います。

    要するに (なかったと諦められるお金)があるかどうか。。。

    僕はなかなか割り切れんですけど。。。

    私は運用には不向き性格なわけですが、それでも我こそは!という方はやってみるのも有りですね。

     

     

     

    イベント
    18.06.20

    変動金利と固定金利

    住宅や土地を購入するとき、金融機関で融資を受ける方は多いと思います。(私の経験上ですが、自己資金で買う方の方が少ないと思います。)

    ほとんどの方は金融機関で融資を初めて受けるのではないでしょうか?

    親切に金融機関の方が話してくれても、なかなか聞き慣れない言葉ばかりで???となってしまいます。どんな金融商品で借り入れをするかによって最終的に(住宅ローン完済時の)総支払額が数百万円変わることはよくあります。

    土地建物がせっかく希望する金額に収まったとしても、金融機関での商品選びを間違えると、知らずに損した?みたいなことになりかねません。

    ここでは、大まかに変動金利と固定金利の違いについてお話しようと思います。

    それではまずは、

    金利タイプの特徴を知る

    金利タイプは大きく「変動金利」と「固定金利」の2種類があります。まずは、それぞれの金利タイプの特徴を把握することが大切です。

    金利 返済期間 変動金利 固定金利

    まずは、

    変動金利とは

    元利均等返済変動金利型の場合

    変動金利の特徴!

     

     1. 金利が変わっても、借入れ後5年間は月々の返済額はかわりません。

    変動金利を選択した場合、借入れ後5年間は、年2回の金利が見直された場合でも、返済額のうちの元金部分と利息部分の割合を調整するだけですので、り入れ当初に計算されたご返済額(元金+利息)は変わりません。

    「5年間」のカウントの仕方の詳細はは金融機関に個別でご確認くださいね。

     2. 5年ごとに返済額を見直します。

    5年ごとの返済額の見直しにあたっては、その時点の元金残高(未収利息(※)があれば、その金額を加えたもの)、融資利率、残存期間により再計算し、新しいご返済額が決定されます。

    「未収利息」とは、5年間は返済額が変更しないために生じる、「金利の大幅上昇による利息の未払分」のことです。

    この未払い利息に恐怖を覚える方も少なくありませんが、金融機関の担当者に≪あなたは自身の住宅ローンは変動?固定?と聞くのも良いかもしれません。

     3. 返済額が増加する場合は上限が定められています

    5年ごとご返済額の見直しにより、再計算された返済額が増加する場合は、それまでの返済額の25%増を上限としています。なお、新しいご返済額が減少した場合は、そのまま減額するか、前回ご返済額と同額でご返済期間を短縮するか、あらかじめ選択出来ます。

    「5年間はご返済額が変更しないうえ、5年ごとのご返済額の見直しについても25%増を上限とし、それ以上には増えないため、借入れ後の金利推移等により最終の返済日(借入れ期日)に、通常の返済額を上回る金額を返済していただく場合がありますのでごご注意ください。

    グラフ:ご返済額の動き

    グラフ:ご融資金利の動き

    *愛知銀行HPより抜粋

    メリット

    • 固定金利よりも金利が低めに設定されている
    • 今後金利が上昇しなければ、ずっと低金利を享受できる

    デメリット

    • 将来金利が上昇するリスクがある
    • 金利が上昇すれば返済額も上昇し返済が苦しくなる不安がある

     

    「夫婦共働き等で余裕資金がある場合は変動金利?」

    金利変化に対応できる余裕資金がある家庭でしたら変動金利がおススメです。余裕資金があれば、万一金利が上昇して返済額が変わる前に余裕資金で繰上げ返済できれば借入額を減らすことができ金利の上昇にも対応できます。また借入額がわずかな家庭であれば、金利上昇で受ける影響は少ないと考えられます。

    固定金利とは

    元利均等返済固定金利型の場合

    固定金利の特徴!

     

    1、借りた時から一定期間金利が決まります

    固定金利はローンを借り入れた時からあらかじめ決められた期間において金利が固定できるローンです。固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。固定金利期間中は世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、金利は見直されないため返済額は変わりません。

    2、返済額が一定です

    固定金利選択型であれば契約時に3年、5年、10年などといった固定金利期間を選びます。例えば当初固定金利10年で毎月の返済額が10万円だった場合、10年間は金利が固定されているので返済額は10万円のまま変わりません。最初に定めた固定金利期間が終わったら次の金利タイプを選択します。引き続き固定金利を選択することも可能です。

    メリット

    • 金利が固定されている安心感がある
    • 返済額が変わらないので収支計画が立てやすい

    デメリット

    • 変動金利より金利が高めに設定されている
    • 今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多めになる

    「今後10年間、教育費が大きくかかる場合は固定金利利用期間選択型?」

    教育費は想定以上にかかるケースが多く見受けられます。受験前の塾代が予定していたよりかかったため、あらかじめ準備していた大学の入学金が塾代になってしまったということも珍しくありません。数年後に教育費がかかる予定があるので固定金利利用期間選択型がおススメです。当初10年固定金利を選んでおけば、大学進学中は金利が固定されているので金利の上昇の不安もなく収支計画が立てやすいです。

    固定金利はローンを借入れた時に決めた期間、金利が固定できるローンです。固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利型」があります。固定金利期間中は金利水準がどれだけ上昇しても、金利は見直されないため返済額は変わりません。ここに安心感があります。

    固定金利選択型であれば金消契約時に3年、5年、10年などといった固定金利期間を選びます。例えば当初固定金利10年で毎月の返済額が10万円だった場合、10年間は金利が固定されているので返済額は10万円のまま変わりません。最初に定めた固定金利期間が終わったら次の金利タイプを選択します。引き続き固定金利を選択することも可能です。

     

    住宅ローンの金利タイプ別割合は?

    固定期間選択型36.9% 全期間固定型12.6% 変動金利50.4%
                             住宅金融支援機構資料より

    2017年4月から9月までの調査では、利用している住宅ローンの金利タイプは変動50.4%・固定金利49.6%(全期間固定12.6%、期間固定36.9%)と、ほぼ同数となっているみたいです。
    マイナス金利導入後から住宅ローン金利はいまだ低金利で推移しており、金利タイプの選択は「変動」「固定」は悩むところです。

     

    「フラット35」というものもあります

    完済まで金利がずっと変わらない全期間固定金利型の代表として、住宅金融支援機構の「フラット35」があります。フラット35は住宅ローン借入れ時に全返済期間の金利と返済額が確定します。各金融機関で取り扱っていますが、フラット35の適用金利は窓口になる金融機関によって異なります。

    「これからお金を貯めていく必要がある場合は全期間固定金利型」

    新婚で子どもはこれから、または子どもは小さくこれからお金を貯めていこうと思っているご家庭であれば、全期間固定金利型がおススメです。新婚時には夫婦共働きでも出産後、専業主婦になることも考えているのであれば、世帯収入が減る事を見越して金利が変わらない全期間固定金利型を選んでおけば、収支計画が立てやすく安心です。他の金利より一番金利が高めに設定されているとはいえ、低金利の今だからこそ全期間固定金利を選んでおくのも手でしょう。

     

    変動金利・固定金利は一長一短

    メリット デメリット
    変動金利
    • 固定金利よりも金利が低めに設定されている
    • 今後金利が上昇しなければ、低金利を享受できる
    • 将来金利が上昇するリスクがある
    • 金利が上昇すれば返済額も上昇し、返済が苦しくなる
    固定金利
    • 金利が固定されている安心感がある
    • 返済額が変わらないので収支計画が立てやすい
    • 変動金利より金利が高めに設定されている
    • 今後低金利で推移すれば変動金利より返済額は多めになる

    ・変動金利は固定金利より金利が低めに設定されているので、金利だけみると変動金利を選んだ方が得ではと考える方もいます。仮に今後も低金利水準が続くと変動金利の方が固定金利より総返済額が少なくなる可能性はあります。
    ただし、金利が上昇したら返済額も上昇し、家計を圧迫することも考えられます。

     

    ・固定金利は変動金利より金利が高めに設定されていますが、金利が固定されているので子どもの教育や老後資金など将来のライフイベントを含めたマネープランが立てやすくなります。ただし、今後も低金利水準が続けば変動金利と比べ返済額が多くなる可能性はあります。

     

    目先の低い金利設定の変動金利を選ぶのか、将来の金利上昇に備えて今のうちから全期間固定金利を選ぶのか固定金利と変動金利のメリットを両方享受できる固定金利選択型を選ぶのか自分に向いている金利タイプを選びます。

     

    住宅ローンは借入れると長期間、返済していくことになります。長期間には家庭の状況、収入の状況など変化する可能性は十分あります。金利を選ぶ際は金利の低さだけではなく、ライフプランに変化があっても無理なく返済できるよう選んでおくことが大切です。

    まとめ

    • まずは金利タイプそれぞれの特徴を知る
    • 金利タイプそれぞれにメリット・デメリットがある
    • 夫婦共働きで余裕資金がある場合は変動金利?
    • 今後10年間、教育費が大きくかかる場合は固定金利利用期間選択型?
    • これからお金を貯めていく必要がある場合は全期間固定金利型?

     

    金融機関の保証料・事務手数料・期間満了後引下げ幅・つなぎ等にもご注意を!

    金利タイプの選択も大切ですが、それよりももっと大切なのは金融機関選びです。

    その見分け方と安く見せるための仕組み?を次回ご紹介したいと思います。

     

    イベント
    18.06.18

    資金計画 資金計画書

    資金計画 資金計画書とは。

    まずは、資金計画は難しくないと思ってください。実際そんなに難しくはありません。

    足し算と引き算です。

     

     

     

     

     

    ただそれだけです。

    足し算引き算の単純作業ですが、一つだけ邪魔するのは、感情です。欲しさのあまり無理してしまう気持ち。それが安全予算を超えて危険予算に入ってしまいますので、そこだけ気をつければ

     

    大丈夫です。

    安全予算と危険予算

     

     

     

     

     

    先にも書きましたが、結婚して数年経ち、やっとマイホームがもうすぐそこに見えてきた。

     

    あと少し頑張れば夢が夢じゃなくなる!

     

    そう、夢はすぐそこにあります!が、

     

    そんな時こそ一度冷静になって、果たして今のうちの家計で幾らまでの借入ができるのか、毎月の返済ができるのか?

     

    今の家賃+あと少し足せば目途が立つ。その、あと少しはどこからお考えですか?今、それだけ≪あと少し≫貯金できてますか?出来ているなら良いのですが、

     

    ひょっとして、、、

    その分は≪私がパートの時間と日にちを増やすわ≫という奥様、これ危険です。何年奥様働けますか?子供さんがある程度大きくなっていて、奥様自身に時間がある様でしたら良いですが、まだ子供も小さい場合は、子供が病気になったり、学校行事でパートを休んだり、奥様自身が体調を崩す事も有ります。

     

    ほとんどの奥様は 家庭の仕事(家事)もしているのではないでしょうか?

     

    私たち男よりも確実に実働は長いですし、子供に対してかける時間も多いです。その分、旦那さんよりもハードなはずです。

     

    夢の実現も大切です。家族の笑顔が見たい。持ち家で子供を育てたい!その気持ちも大切ですが、何よりも

     

    奥様自身の体が一番大切です!

     

    ここはひとつ、奥様の収入を過度にあてにする事はやめましょう。あてにするとすぐに危険予算に入ります。

     

    収入から計算する安全予算と危険予算も有りますが、精神面も大切に安全予算で行きましょう。

     

    収入から計算する資金計画をお望みの方は↓個別でご相談を受けております。

    安全予算相談予約はこちら

     

    全部の費用を把握する

    土地は不動産屋さんで購入し建物はハウスメーカーや工務店で、という方が多いと思いますが、

    不動産屋さんと工務店では諸費用の金額が違うって知ってますか?

     

    これは不動産屋さんがわざと少なく言っている訳でもなく、(イヤ、たまにいる)ましてや工務店が吹っ掛けている訳でもありません。

     

    なぜならば。。。

     

    不動産屋さんは、土地をお客様に引き渡すまでの諸費用を計算し提出します。

     

    一方工務店は、お客様が、建築して生活を始めるまでにかかる費用を計算します。

     

    例えば、建物を建てる際の地盤調査費用や地盤改良費を前もって近隣事例を基に諸費用の中に予算を入れておきます。

    (これを見込んでいないと後で大変なことになります)

     

    次に

    水道引込にかかる費用や建物表示登記費用・建物ローンの保証料・事務手数料・抵当権設定費用・火災保険料・場合によっては、カーテンや引っ越し費用など

     

    だいたいここまでで不動産屋さんとの諸費用の差は150~200万円位?でしょうか。予算を組む時のコツは、少し多めに考えておくと後で落胆しなくても良い気がします。

     

    残ればラッキーですから (^^)

    資金計画の方程式

     

     

     

     

     

    めちゃくちゃ簡単です5つのキーワード5つだけです。

     

    ①土地②建物③諸費用④自己資金⑤ローン

    ≪①土地+②建物+③諸費用≫

    (諸費用は当然住み始めるまでの費用)

    引く

    ≪④自己資金+⑤ローン≫

    欲しい土地はいくらですか?建てたい建物はいくらですか?諸費用はいくらですか?

     

    そこから

    自己資金はいくら使えそうですか?足りない部分を銀行で借りる。借りる額は?

     

    一般的に年収の5倍~7倍と言われています。

     

    この仕事してきて思う。お勧めなのは、一度本当にお客さんの事を考えてくれる ヒトに 相談に乗ってもらう事をお勧めします。

     

    絶対相談してはいけないのが、銀行つながりのFPです。

     

    それは簡単な話、フィーが発生しているから。(多分。。。としておきます)

     

    イベント
    18.06.13

    高気密高断熱住宅を建てる意味

    家は一生の中でも大き買いものと良く言われますし、よく聞きます。そうなると皆思うのは≪損はしたくない!≫という気持ちが強くなり一円でも一万円でも安いメーカーさんや工務店を選びたくなります。

    ついつい 坪単価という業者の見せかけ坪単価マジックに惑わされ無いように注意が必要です・・・

    住宅の中でも ≪高気密高断熱住宅≫ ≪Q1.0住宅≫はお金持ちしか建てれない!と思っているあなた。(この業界に入るまで実は私もそう思ってました。)

    ちょっと待ってください!それは違いますよ~。

     

    目先の金額が安い建物に、本当にそのお買いものの先には何があるのか?

    目先の価格だけで判断していませんか?今回はその先のお話を少しだけ・・・

     

    価格重視の住宅VS高断熱住宅

     

    初期費用

    どの業種業界でも同じことが言えると思いますが、やっぱり安いものには ワケ が有ります。

     

    お値打ちにお客様に商品を提供したい!という気持ちから企業努力をすることは大切ですしとても良いのですが、行き過ぎた企業努力=粗悪品一歩手前の商品

    という事、あるのではないでしょうか?

    実際 この業界でも 見えない箇所についてはグレーな業界とも言えます。 が、高気密高断熱住宅はその見えない部分をいかに大切に考え、理屈・根拠をもって手間をかけれるか?が大きなカギとなります。

     

    『とりあえず 断熱材なら 何でもいいや』、『断熱材が入っていればいいよね』では当然ダメですし、充填不足なんてもってのほかです。

     

    すべきことをしっかりやろうと思えば、やっぱり材料の選定や施工も安かろう悪かろう住宅とは異なり、価格はUPします!

    光熱費

    初期費用で 仮に 200万円価格重視の住宅よりも高気密高断熱住宅が高かったとしても、気にすることはありません!

    なぜならば、

    この先ず~と住み続けるのに、どちらの住宅も電気代はかかります。

    価格重視の住宅が仮にQ値が2.7/35坪/エアコン1台(APF3)とした場合

     

    2015年実績値を使用し名古屋では年間暖冷房費は

    143,000円程

    仮に50年住むとしたら

    143,000円*50年=7,150,000円

    今度は 高断熱住宅Q値が1.5の場合(その他同条件)

    年間79,500円*50年=3,975,000円

    価格重視の住宅  VS  高断熱住宅

    7,150,000円   -  3,975,000円

    3,175,000円 

    約300万円以下で 高断熱住宅化する事が出来れば

    やった方が お得だと思います。

    実際そこまでの費用は掛かりませんし。

    お金の面以外でも 高断熱住宅にすることで

    良い事は他にもあります。

    結露によるカビ

    高気密高断熱住宅化するには 窓の選定がとても重要です。

    『弊社は全部ペアガラスでLow-eなので結露しません!』なんて言っている会社はもういないと思いますが、そんなの絶対結露します。しないわけがない。

     

    結露すると当然カビが生えます。これは見える部分(窓)だけの話です。

     

    もっと注意したいのは 壁の中のカビ!断熱材の選定の根拠と施工精度が実はとても大切なのです。

    お近くのメーカーさんや工務店に聞いてみると良いと思います。『壁内結露はなぜするの?』って。

     

    室内温湿度環境

    価格重視の住宅営業マンは『夏は暑い冬は寒いのが当たり前!日本には四季がありますから。』とか言ってましたが。。。高気密高断熱住宅は ある程度 温度湿度をコントロールできます。しかも 少ないエアコン設置台数で。(環境や家族構成などにより異なります)

     

    という事は、ず~と住み続ける期間、不快に感じる事も減ります。 歳を重ねてからの ヒートショックの

    リスクも減ります。部屋間の温度差も少なくて済みます。

    ヒートショックはご存じのとおり、血圧の急な変動によるもので引き起こされます。

    お風呂に入る為に、暖かい部屋から寒い廊下へ・・・危ないです。

    初期費用・坪単価だけを 購入の判断材料にするのは少し危険な気がします。

     

    もう少し先を見て、一緒に考えてくれる工務店探しを応援します!

     

    イベント
    18.05.22
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