容積率って何？って思いません？

では始めます。

建物を建てる時（住宅や公共施設など）には様々な条件？制限？が付いてきます。その条件や制限は、それぞれの土地によって様々なんです。

 

例えば、建てる建物の種類の制限（用途地域）や、高さの制限、色の制限（景観条例や地区計画など）があります。様々な条件や制限をクリアしなければ、建物を建てることができません。中でも計画の最初の段階で検討しなければならないのが、「建ぺい率・容積率」です。この２つは、簡単に言えば建てることのできる建物の最大の大きさを決めたものです。

今回は、「容積率」ヨウセキリツ　について書いてみたいと思います。ご存知の方はすっ飛ばしてください。

容積率って何？

まず、容積率とは何でしょうか？建築基準法には、「敷地面積に対する建築延べ床面積の割合」と記されています。つまり、「建築延べ床面積÷敷地面積＝容積率」ということです。

「建築延べ床面積」とは、各階の床面積をすべて合計した面積のことです。例えば、1階が100㎡で2階が100㎡の家があるとします。そうすると、この家の延べ床面積は、100㎡+100㎡＝200㎡となります。

ちなみに、「敷地面積に対する建築面積の割合」を「建ぺい率」といいます。「建築面積÷敷地面積＝建ぺい率」です。

土地によって、それぞれ「容積率」と「建ぺい率」が制限されていて、最大どのくらいの建物を建てることができるかが定められています。

 

容積率の計算方法

では次に、「容積率」を計算してみましょう。

例えば、敷地面積が100㎡で、容積率が200％の土地があるとします。「延べ床面積÷敷地面積＝容積率」なので、どの程度の延べ床面積の建物を建てられるか確認をする計算式は、「敷地面積×容積率＝延べ床面積」となります。つまり、この土地には敷地面積100㎡×容積率200％＝200㎡の延べ床面積の建物を建てられるということになります。

このような土地に、1階が55㎡、2階も55㎡の建物を計画するとします。するとこの建物の延べ床面積は55+55＝110㎡となります。この場合の容積率はどうなるのでしょうか。

「延べ床面積÷敷地面積＝容積率」ですから、この場合は延べ床面積110㎡÷100㎡＝1.1＝110％となり、この建物の容積率は110％ということになります。

この土地では容積率200％までの建物が建築可能ですから、110％≦200％となり、この土地の容積率の上限に達していないので大丈夫建てれます！建築できる面積だと確認ができます。（ふ～ひと安心♬）

 

容積率にも緩和がある？

 

それぞれの土地には、様々な制約が付けられていますが、ある条件をクリアすると緩和が受けられる場合があります。「容積率」にも、そのような緩和措置があります。つまり、ある条件をクリアすればその部分は延べ床面積には含めなくてよいというものです。様々な緩和措置のなかでも住宅について、代表的なものをいくつかみていきましょう。

地下室

住宅に地下室がある場合、住宅として使用する部分の3分の1を上限として延べ床面積に参入しなくていいという緩和措置があります。具体的には、後程ご説明します。

駐車場ガレージ

自動車車庫については、床面積の5分の1を限度として床面積に参入しなくていいという緩和措置があります。自動車車庫には、ビルトインガレージや自転車車庫などが含まれます。

小屋裏収納

最近では、よく「ロフト」と言われる部分です。小屋裏収納は、直下の階の延べ床面積の2分の１までは、容積率の計算から除外されます。ちなみに、小屋裏収納は天井高さが1.4ｍ未満である必要があります。

特定道路（幅員15m以上の道路）の場合

幅員15m以上の道路（特定道路）から分岐した道路に接する一定範囲内の土地については、容積率を緩和する特例があります。

前面道路の幅員が6m以上12m未満で、特定道路までの距離が70m以内の土地については、その距離に応じて容積率を加算できます。距離とは、建物敷地から特定道路に最も近い距離を測ります。この特例によって、広い道路に接する土地に比べて、そこから分岐している道路に接している土地の容積率が急に減るのを防いでいます。

 

この「容積率の緩和」を上手く利用すれば、より大きな延べ床面積の建物を建てることが可能になります。

しかし各自治体によって、緩和措置に対する見解はさまざまなので、計画時にしっかりと確認をしておきましょう。

 

容積率 200

容積率200％の土地には、敷地面積の2倍の延べ床面積の建物を建てることが可能です。

平屋の場合、1階部分しかないため、このような土地に容積率200％ぎりぎりの建物を建てることは不可能です。このような土地の場合は、上へ建物を伸ばして、延べ床面積を広げることで、容積率200％ぎりぎりまでの建物を建てることができます。

 

容積率 地下はどうすんの？

 

先程少し話題に出ました「容積率の緩和」の中に、「住宅に地下室がある場合、住宅として使用する部分の3分の1を上限として延べ床面積に算入しなくていい」という緩和措置があるとご紹介しました。この緩和措置について、もう少し詳しくみていきましょう。

例えば、地下室の床面積を入れた延べ床面積が、150㎡の住宅があるとします。

この住宅で、すべての部分を住宅として使用する場合、150㎡の3分の1つまり50㎡が地下室の場合には、この地下室部分は延べ床面積に算入しなくていいということになります。つまり、この場合には「容積率」を算出するのに必要な延べ床面積は、地下室50㎡を差し引いた100㎡を延べ床面積として「容積率」の算出に使用します。

しかし、この住宅が地下室の床面積を入れた延べ床面積は150㎡のままで、地下室の床面積が60平米、その他の地上階が90平米だとすると、地下室の床面積を入れた延べ床面積150㎡の3分の1である50㎡を超えてしまいます。この場合、地下室の床面積60㎡のうち、3分の1を超えた10㎡とその他の地上階90㎡の合計100㎡を「容積率」算出に利用する延べ床面積として利用します。

 

このように、住宅で地下室がある場合には「容積率の緩和」を利用して、その土地の容積率を超えた床面積を持つ建物を建築することが可能になります。

容積率と建ぺい率の違い

それぞれの土地に定められた制限のうち、「容積率」という制限とセットとして挙げられるのが、「建ぺい率」という制限です。先ほどもご紹介した通り、「容積率」と「建ぺい率」は、その土地に最大どのぐらいの大きさの建物を建てられるかを制限します。

「容積率」の算出には、各階の床面積を合計した「延べ床面積」が必要ですが、「建ぺい率」の算出には「建築面積」というものが必要です。「建築面積」とは、建物を真上から見たときの面積のことです。「容積率の緩和」についてご説明したように、「建築面積」にも、算入しなくていいとされる部分があります。中でも代表的なのは、庇やはね出しバルコニーです。庇のはね出しバルコニーも、すべて算入しなくていいというわけではありません。外壁中心線から1ｍ以内の部分は建築面積に算入しなくてもいいですが、それを超える部分は算入する必要があります。

ほかにも様々な緩和措置などがありますが、その土地のある各自治体によって見解はさまざまです。計画時に役所の建築課などでしっかりと確認をしておく必要があります。

 

容積率 調べ方

住宅を建てるには、まず土地がなければなりません。土地選びには、駅からの距離や周囲の施設情報など、さまざまなポイントがありますが、中でも「どのくらいの大きさの建物を建てられるか」というのは重要なポイントになると思います。

 

特に、都心部など住宅密集地では大きな土地を見つけることは難しいので、限られた土地に最大限の住宅を建てたいものです。

 

土地選びの際には、必ず「容積率」と「建ぺい率」の最高限度を確認しましょう。確認の方法としては、不動産屋さんが持っている土地資料や、その土地の管轄の役所の建築課などに聞くなどの方法があります。

 

容積率 オーバーするとどうなる？

建物を建てるには、工事を始める前に「建築確認申請」というものが必要になります。「このような建物を建てますよ」と管轄する役所に申請をします。その際、容積率をオーバーしているとこの申請は通りません。そのような場合は計画を変更する必要があります。「建築確認申請」をする段階では、その建築計画はかなり進んでしまっています。と言うよりほぼ図面も金額も決まっている事の方が大半ではないかと思います。

 

もし、容積率をオーバーしていることに気づかずに計画を進めてしまっていると、役所から修正を求められた場合非常に面倒です。計画を始める際には、必ず「容積率」と「建ぺい率」がクリアしているかを確認しましょう。

と言うより、担当者がまず気付くべきですけどね。。。

まとめ

その土地に、どのくらいの大きさの建物を建てられるか、その確認に重要な「容積率」。この限度をオーバーしては建築することはできません。「建ぺい率」とも合わせて計画の最初に確認をしておきましょう。これは家つくりにおいて必須事項となります。