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建ぺい率って何? 

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建ぺい率って何ですか?先日こんな質問がありました。土地探しをしている必ずと言っていいほど出てくるこの【建ぺい率】漢字で書くと建蔽率。読み方は専門用語で難しい漢字なんですが、【ケンペイリツ】と読みます。これは、専門用語ではありますが、そんなに難しくは有りません。まずは読み方よりも意味をぜひ覚えてほしいなと思います。

では始めましょう。

 

これから住宅を建てようとする時には、まず土地を探すことから始められると思いますが、その土地の物件案内の中にこの【建蔽率】【建ぺい率】と言う文字をご覧になる事が、必ずあると思います。

その建蔽率って一体何なの?どういう意味なの?と思われる方に。実はこれ、とても大切な情報なのです。今回は、その【建蔽率】【建ぺい率】を勉強して参りましょう。

そんなに大切な事なのか?

とーさん

そうでもなさそうだけど。。。

かーさん

【建蔽率】【建ぺい率】を知る!

皆さんが住宅用地を探されているとき、【建ぺい率】という言葉を目にした事は一回はあると思います。その【建ぺい率】とは一体何なのでしょうか。【建ぺい率】とは、その建物の「建築面積」の土地面積に対する割合をいいます。

 

土地の制限として記載されている【建ぺい率】の数字は、その土地での建蔽率の上限を示しています。その土地の建蔽率は自治体によって決められています。

 

では、この建蔽率を決める【建築面積】とは何でしょうか?

 

これは土地面積に対して、建物が建っている・建てる事が出来る最大の面積を、ルールに沿って計算して、表したものです。【建ぺい率】で分かることは、この土地は、どのくらい建物で覆っても良いのか?1階部分、または2階以上の張り出し部分(ベランダや屋根など)は、どの程度まで計画することができるのか?ということです。

 

その土地に建物を建てる際には、実際に建ぺい率を計算しながら、上限を超えないように計画しなくてはなりません。

建物の規模や形状は、【建ぺい率】によって、一定の制限を受けることになるのです。なぜこのような制限を設けるのか?と言うと、それは、それぞれの建物に必要な採光や通風を確保し、延焼など防火上の事も考慮されています。

建ぺい率の事、なんとなく分かったけど。。。

とーさん

どうやって計算するのか気になるかも~

かーさん

建ぺい率は計算で出せる。

「建ぺい率」は、その建物の「建築面積」の土地面積に対する割合のため、計算で出すことができます。

その「建ぺい率」は、計画する建物の「建築面積」を土地面積で割り、100を掛けて%で表します。このときの「建築面積」は、建物の土地への接地面積だけではなく、建物の上部に張り出した部分(ベランダや屋根等)があったり、柱と屋根だけの部分があったりする場合は、計算のルールでどのように算入するかが決められています。

 

たとえば、2階以上で空中に1m以上張り出している部分があった場合、その先端から1mを引いた面積が建築面積に算入されます。壁で囲われていなくても、柱で囲われていれば、基本的には建築面積に含まれますが、柱と柱の間隔が2m以上、壁のない部分が4m以上、天井の高さが2.1m、地階を除く階数が1などの場合は開放状とみなされ、その先端から1mを引いた面積のみ建築面積に算入されるだけでよい、とされます。このように、計算された「建築面積」の土地面積に対する割合「建ぺい率」は、土地に対して建物が覆っている部分の割合として、計算で求めることができるのです。

なんか、最後の方の説明難しいね。。。

とーさん

最後はプロに確認したほうがいいわねこりゃ!

かーさん

建ぺい率の緩和はある?

どうしても欲しい土地の建ぺい率が少なかったら、諦めるしかないのか?

とーさん

そんなことないでしょ!そんなん市役所電話するわよ!(笑)

かーさん

 

ちょっと待ってください(笑)

建ぺい率ですが、条件により緩和があります。ひとつは、防火性能による建蔽率の緩和です。つまり防火性能がよい住宅であれば隣家への延焼も防ぎやすいため、建ぺい率を緩和(緩める)するというものです。

 

防火地域内の耐火建築物は、規定により建蔽率を10%多く計画する(緩和する)ことができました。

 

それがさらに2019年6月の建築基準法改正の施行で、準防火地域の耐火建築物と準耐火建築物の建蔽率も、10%緩和することができるようになりました。準耐火建築物であれば木造住宅でも当てはまりやすく、住宅を計画する方には非常に有用な緩和条件です(ちなみに防火地域内の耐火建築物で、もともとの建蔽率が80%の場合は、緩和により90%ではなく制限なしになりますので、ご注意下さい)。

 

もうひとつは、角地など敷地条件による建蔽率の緩和です。それぞれの自治体(特定行政庁)によって角地相当とされる条件が指定されています。角地は、接道面が多いために防火などの環境上の制約を緩和してもよいということです。それに相当するものとして、公園に接しているなどの条件が設定されているのです。最近の改正では、自治体が壁面後退線を設けたことによる緩和も加わっています。

なるほどね。でもまた最後の方難しいね、、、かーさん。。。

とーさん

やっぱり最終的にはプロに確認しよ!それより市役所電話しなくて済んだわ♬(笑)。

かーさん

建ぺい率の調べ方

ではその土地の建蔽率は、どこでどのように知ることができるのでしょうか?不動産屋さんに聞いて知る事も出来ますが、不動産屋さんも人間です。万一間違えてしまう事もあるかもしれません。一番間違いないのは自分の目で見て確認する事です!

 

建ぺい率は、その土地の属する(ある)自治体、専門用語では特定行政庁という、(ちょっとカッコつけました!)地方公共団体による「都市計画」で定められています。たとえば愛知県小牧市であれば、インターネットで(小牧市用途地域)とか(小牧市建ぺい率)などで検索すると、住所や地図からその土地の用途地域、建蔽率や容積率、高さ制限などの制限を確認することができます。皆さんのお住まいの地域でも○○市用途地域とか○○市建ぺい率と打ってみて下さい。

 

地域によっては、デジタル地図システムでなく、昔ながらの紙ベースの「都市計画図」をそのままホームページで公開している場合もありますし、何なら一枚いくらかで販売もしています。その土地の場所には第一種住居専用地域などの「用途地域」が色分けされており、そこに建ぺい率だけでなく、容積率や防火地域や高度地区等が同時に示されています。

 

インターネットで見るだけでなく、この「地域地図」の紙を地方公共団体の役場で購入することもできます。役所の【建築指導課】など【建築】・【都市計画】等の名前のついているの窓口で、担当の方に調べていただいて確認することも可能ですが、少し敷居が高く感じるかもしれませんが、良く分からない場合は、役所にまずは電話で聞いてみるのも良いかもしれません。

かーさん凄い時代だね!ネットでわかるみたいだぞ!

とーさん

ネット?私の携帯二つ折りだけど、、いけるん?

かーさん

 

建ぺい率と容積率

 

おおかた、建ぺい率の事がわかったら、建ぺい率と同じくらい容積率(ヨウセキリツ)、という言葉も家をつくる方にとっては、非常に大事な数値になりますので今回は少しだけ。

土地に建つ建物を検討する場合に、切っても切れない関係にある「建ぺい率」と「容積率」。家を建てる際には、敷地面積に対する建築面積の上限を守ったままで、延べ床面積の上限も守ることが求められていますので、計画の際には建ぺい率と容積率の両方を、しっかりと確認しましょう。

自治体が決めたその土地の用途地域の範囲で、建ぺい率と容積率が定められていますが、単に1階面積の制限と延床面積の制限という違いだけではなく、それぞれ共通の目的があることを、頭の隅に置いていただければと思います。

どちらも、建築物の過密化を防ぎ、良好な環境を守るために定められており、敷地に応じた建物の規模を制限するものです。高さの制限とともに、最低限守るべき基準としてしっかり確認を行ってください。

 

建ぺい率 と 容積率の違い

建ぺい率と容積率の違いは、建ぺい率が敷地面積あたりの建築面積の割合であることに対して、容積率は敷地面積あたりの延べ床面積の割合であることです。

 

容積率はその土地に延べ床面積がどのくらいまでの建物を建ててよいかということです。建物は2階・3階にもできますから、100%以上の数値になったりします。延べ床面積に上限を設けることによって、その土地に建つ建物の規模を制限することができ、その用途地域にふさわしい街を維持しようということなのです。

容積率の場合は、防火性能や敷地条件による緩和がある建ぺい率とは違い、自動車車庫や屋根裏収納としてのロフト、などという「用途」に応じて、住宅としての緩和条件が決められています。

 

かーさん、また違う言葉でてきたで~

とーさん

もう今日はお腹いっぱいだね。。。また今度でいいんちゃう?

かーさん

 

 

まとめ

 

と言う事で。今回は「建ぺい率」についてサクッと。とーさんもかーさんも何とか概要は理解してくれたと思います。

漢字も難しく、とっつきにくい感じのする「建ぺい率」という言葉ですが、意味はすごく基本的で、家をつくるにあたっては、大事な知識であることが、分かっていただけとおもいます。

 

土地を検討する際には、「容積率」とともに、頭の片隅で良いので覚えておきたい用語ですね。「建ぺい率」「容積率」を知った上で、皆様の住宅用の土地探しに、ぜひ役立てていただきたいと思います。

 

次回は 容積率についてです。

なんか興味湧いてきたわ(笑)

とーさん

買い物行ってくるわ~。

かーさん

 

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