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同一敷地内に2つの建物は可能⁈!渡り廊下とは?

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建築基準法によりますと、一敷地に一建物という事になっております。これはどんな広さの土地に対しても適応されますので30坪の土地にも1棟、3万坪の土地にも1棟という事になります。まあメチャクチャな例ですが、、、

◆今回はこんな方の為に書いています。

⇒広い敷地をお持ちの方へ

⇒1つの敷地に2棟建てたい方へ

◆今回の記事を読むとこんな事がわかります。

⇒広い敷地に合法的に2棟建てるには

⇒細かな事等

しかし、こういう(下記の様な)方は結構な割合でいるのでは?

 

それは、80坪くらいの土地でそこにご両親とご自身の建物を2棟建てたいな〜という方。しかし、建築屋さんと打ち合わせを進めてみて、【え〜1棟しかダメなの?】せっかくそれ用(2軒建てる為)に広い土地を買ったのに、、、

 

途方に暮れることはありません。

オガタ

同一敷地内に2棟建てるにはそれぞれ独立した土地にする(分筆する)のも一つの手ですが、他には、みなさんご存知とは思いますが、渡り廊下でつなぐ。これです。

 

渡り廊下とは『建物と建物とを結ぶ廊下』です。

 

敷地内同居の場合や、二世帯でもしっかり距離をとっておきたい時、また使い勝手の良い離れを設けたいなどなどあると便利なものですが…

 

渡り廊下と一言にいっても簡単な雨避けのできる通路として作ることもできますし、しっかり居室の一部として作り込んだ廊下を作ることもできます。そして…渡り廊下の作りや、使い方によっては建築基準法で細か〜な規定があるので色々と制限がでてくることも。

 

例えば敷地内同居のケースで一番渡り廊下の扱いが難しくなるので例にあげると…

 

親世代の住居と子世帯の住居を渡り廊下で繋ぐためにはどのような作りにしなくてはいけないか、そうした場合新築する建物にかかる制限はどんなものか、

 

そもそも同一敷地内同居に二つの建物を建てることはできるのか、その場合どのような制限があるのかなどふれていきます。また渡り廊下を増築する場合のコストや、コストダウンのための裏技などもお伝えしますので、ぜひ最後までチェックしていってくださいね〜。

渡り廊下と別棟・同一建築物扱いの関係

古い建物と新築した建物を渡り廊下でつなげるケースにおいては、同一建築物扱いとなってしまうと古い建物を新築の建物と同じ耐震・耐火基準で改築することが必要になるので注意が必要です。

 

とはいえ、渡り廊下で繋がる2つの建物が別棟とみなされるためには、あとで詳しく建築基準法について解説するのですが、屋根も壁も設けた渡り廊下で繋いだ場合クリアするべき条件が色々とあります。

 

簡単にさわりだけお伝えすると…
別棟の避難経路とはせず、通行のためだけのもの(駐輪場などとしない)とし、居室の壁や天井につく部分は防火に配慮(準不燃材などの使用)した作りにする、などすれば渡り廊下で繋いでも別棟として申請することが可能ですが、そのほかにも渡り廊下のドアから最初の室内のドアまでの距離にしばりがあったりします…。

 

簡単にさわりだけ、といってもこれだけあり、まだ詳細な条件もクリアしなくてはなりません…。なのでこの辺りは建築士と相談しながら進めていただくことがおすすめです!

離れと家を渡り廊下で繋ぐことで利便性・快適性アップ

テレワークや趣味の部屋などとして使うこともできる『離れ』のある家というのも素敵で使い勝手も抜群ですよね〜。

 

もちろん親世代、子世帯がそれぞれ程よく距離をとりながら二世帯として生活するためにも、一般的な二世帯住居以上に距離を保ちやすくなります。

渡り廊下は増築もできる(コストのお話・代用案)

すでに親世代もしくは子世帯が建てているところで同じ敷地内に新築もしくは増築する場合に渡り廊下を後付けすることは可能です。

増築する場合の一般的なコストとしては50~200万円ほど(どの程度の設備として作るかで大きく変わるため幅があります)。

渡り廊下を屋根で代用してコストダウン

渡り廊下を簡単に実現する方法として、屋根だけつくり床や壁はなし、という方法も!

 

カーポートやしっかりした駐輪場などを作り、渡り廊下の変わりに使うこともできて利便性も良い上にコストを抑えることもできるのでオススメですよ〜。

 

しっかりしたカーポートを作っても20万円前後で済むケースも多いのでコストダウン効果も高いです。

増築して二世帯を渡り廊下で接続する

二世帯住宅とする時、今ある家に極力手を入れず新しい居室を増新築し、渡り廊下も増築することで移動を楽にしながら最小限の手入れで二世帯住居とすることもできます。

 

ただし、渡り廊下で繋がる建物については建築基準法で細かな規定があるので次項もあわせて確認してくださいね。

敷地内別棟・渡り廊下に関わる建築基準法は細かくて難解

別棟として増築する場合にはお風呂もしくはキッチンのいずれかを新築部分には設けられませんが、渡り廊下でつないだ形で増築可能です。

 

すべての設備(キッチン・お風呂など)が揃った建物を増新築したいなら、道路にどちらの敷地も2m以上接するようにして、その他の法律上の事もクリアして敷地分割し、別の番地の土地が隣り合っている形で、見た目上敷地内同居とすることも可能。

 

ややこし!

とーさん

とーさん任せた!

かーさん

 

愛知県の建築基準法関係例規集によれば、
用途上不可分(新築する建物が元々ある建物なしには生活できない=キッチン・トイレ・浴室の全てが新築する建物には揃っていないことが愛知県の建築基準法で別棟とする条件)の関係にあれば同一敷地内に2つ以上の建物が存在しても良いとされています。

 

要はキッチン・トイレ・浴室のどれか一つが欠けていれば同一敷地内でも別棟として新築できますが、全てを揃えて新築したいなら土地を分割した上で新築する必要がある、ということになるわけです。

 

また、■ 建築物を別棟と取扱う例(平18.10、[改正]平29.4) に渡り廊下で繋がったケースを別棟とする条件が記載されているので抜粋します

抜粋元:愛知県HPはこちら

 

(以下抜粋)

次のように渡り廊下等で接続される場合も、別棟として取り扱うことができる。
渡り廊下その他のもので接続される場合の延焼のおそれのある部分は、接続部分には関係なく、建築物(本体 部分)相互の外壁間の中心線から生じるものとする。
1 開放性のある渡り廊下で接続されている場合(開放性の判断は、床面積の算定における吹きさらし廊下の取 扱いに準ずる)
ア)主要構造部が不燃材料で造られているもの イ)通行の用に供するもので、自転車駐輪場など屋内的用途として使用しないもの
ウ)接続部分が本体部分とエキスパンションジョイント等により構造上独立(「建築物の構造関係技術基準解説書」(2015年版) 構造計算上別棟と見做せる場合の扱い(p.23)参照)しているもの
エ)原則、通路は2層以下とし、幅は4m以下のもの(この場合の「層」とは、床・屋根があって連絡する建築物間を通行することができる部分をいう。)

 

ここがね…色々取り決められていて条件を全て確実にクリアした上で別棟として渡り廊下で繋がる建物を新築する際に注意しなくてはいけない部分なわけです。

 

どうしても別棟で、渡り廊下も必須!という場合には建築士と相談しながら進めていけばスムーズですよ。

まとめ

テレワークの為、または趣味の空間として離れを作る場合はそれほど問題になることはないのですが、敷地内同居のように二世帯がそれぞれ独立して生活できる空間を設けたく、渡り廊下を作るというのは程よい距離感が保てるものの、建築基準法で様々〜な細か〜い規定をクリアしなくてはならない事がいっぱいあります、、、

 

もちろん不可能なことではなく、完全二世帯を別棟で建てる場合には敷地の分割も視野にいれることも検討が必要。

 

良くあるお風呂は一つ、だけど渡り廊下で行き来は楽に実現したいという場合などではどのような渡り廊下を設けるかも重要なポイント。また渡り廊下と呼べる設備をしっかり作り込まずに済ませる方法もあることなどお伝えしてきました。

 

皆さんの価値観やライフスタイル次第なので、どれが良いということではありませんが、どうするのが良いかここで提示したいくつかの方法も含めて検討しつつ、難しい法律が関わる部分は建築士に相談していただければスムーズに事が進みやすくなるということも覚えておいていただければと思います!

 

皆さんが快適に過ごせる住空間の為、さまざまな形がありますが渡り廊下も然り!こちらでお伝えしてきたアイディアもふまえて検討してみてくださいね。

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