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住宅ローンの本審査    保証料?

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住宅ローン審査 仮審査と本審査

 

よっし 住宅を新築するぞ~。意を決して土地や建物を見て廻り、やっと見つけた理想の土地と夢を叶えてくれそうな工務店も見つかりさて、次に何をするかと言えば、大抵は住宅ローンを組む事になると思います。

 

そこで、まず受けるのが金融機関での事前審査(仮審査)です。

 

事前審査では、主に返済負担率(返済比率)がまず審査されます。返済負担率(返済比率)とは、年収に対し住宅ローン返済額が占める割合のことで、大体の金融機関が年収、勤続年数、雇用形態、自己資金などをもとに30%~40%位です。(各金融機関の審査金利によりますが、大体こんな感じです)。

 

年収が高ければ高いほど審査上有利ですが、借りれる金額と返せる金額は別物です。また、事前審査の時点で個人信用情報について審査します。(たまに 本審査の時にしか個人信用情報を取らない金融機関もあります)

 

住宅ローンは年収の何倍?

一般的によく言われるのは目安として年収の7倍と言われますが、400万円の方で2800万円600万円で4200万円。で?って感じです。個人的には借りたものは返さなくてはいけないのでできる限り自己資金を充てて、借入を少なくする事をお勧めします。

住宅ローン保証料

各金融機関によって 【保証料】・【事務手数料】なども名目がありますが、ここの費用額で比較するのではなく、金融機関に支払う総額と借り続けた場合の総額(固定期間なら期間満了後の引き下げ幅と店頭金利)を見るようにしたら良いと思います。

個人信用情報とは

借入本人の金融事故(延滞や未納、自己破産や債務整理等)の履歴です。ここで少し気を付けたいのが 携帯電話などのクレジットカード払いで、キャリアを乗り換えた場合があります。

(例)

A社で携帯電話を借りた場合の住所がBB市でX社に携帯電話を乗換えた時の住所がYY市だった場合です。X社がA社に対しての乗り換え違約金を払う場合などで、(乗換キャンペーン全部こっちがやりま~す的な)万一X社がA社に違約金支払いを忘れてしまった場合あなたは事故者になる危険性が大です。

 

というのも A社は違約金の支払いが無い場合BB市の住所に請求書を送りますが、もうそこにあなたは住んでいません。。。となるとその後数か月(3か月ほど)経過するとA社はあなたを滞納者として個人信用情報センターへ情報を上げます。←ここで事故発生です。

 

意外と身近にありそうな話ですので 携帯乗換えの際の違約金には気を付けましょう。(人任せは怖いですね。。。)

 

話は戻りますが、個人信用情報を取得するには、そのための同意書(個人信用情報を取得してもいいですよ、という同意を取るための書類)も記入するようになっています。万一、事故情報があれば、事前審査であっても承認されることは難しいです。

 

その場合は、事故情報が履歴から消えるまで(事故原因によりその時期はさまざまですが)、住宅ローンを組むことを諦めるか一定期間待つ事になります。例外的に事故者でも貸してくれる金融機関はあります。ただし、金利は高いですが。。。どうしてもの場合は、住宅会社の担当者に聞いてみても良いかもしれません。その担当者が 住宅だけではなく金融に関わる勉強もしているかがわかります。

 

個人信用情報って何?

ローン、クレジットカードなど借入に対する情報を記録するところ。そこに自分はどう書かれているのか?気になります。。。先ほども書きましたが事前審査・本審査に通らなくて、その原因が実は携帯電話の料金の関係だった、という話を聞きます。しかも携帯電話の利用料金や解約違約金は1万円程度、、、

 

1万円で事故者として記録され、かつ、その後のクレジットカードが作れず住宅ローンも組めないとなると最悪です。将来設計までも崩れかねません。では、この

個人信用情報とはドンなもの?

(写真はイメージです)

情報として記されているのは、氏名、生年月日、性別、住所、電話番号、勤務先などに加え、ローンやクレジットカード等の借入状況、借入金額、借入、最終返済日等の契約状況と返済状況が記されています。

 

返済状況については、延滞、代位弁済、強制回収手続、解約、完済などの細かい情報も記されます。ローンやクレジットカードの申し込みの事実があったことなども記されます。お金の貸し借りに関しての、考え方やクセを把握するための情報です。

 

そんな情報を誰が管理しているのだ!?

個人信用情報を管理しているのは、代表的なのは次の3つの個人信用情報機関です。

1. CIC((株)シー・アイ・シー) http://www.cic.co.jp
主にクレジットカード会社、信販会社、リース会社、消費者金融、携帯電話会社などが加盟している個人信用情報機関。

2. 全国銀行個人信用情報センター http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
銀行、信用金庫、信用組合、農協、労金などが加盟している個人信用情報機関

3. JICC((株)日本信用情報機関)http://www.jicc.co.jp
貸金業、クレジット会社、リース会社、保証会社、金融機関の与信などの個人信用情報機関

これらの3つの信用情報機関は情報を一部共有させています。

情報共有していると言う事は。。。嘘はつけません。。。

また、改正貸金業法の総量規制、年収の1/3以上の借入はできない(銀行は除く)貸しすぎ、借りすぎを防ぐことを注意して判断していく手段にもなっています。この個人信用情報は、個人で取り寄せることも可能です。自分の情報がどうなっているか、自分の目で確認してみたくないですか?取寄せ方法は、窓口、ネットで申し込む、郵送で申込むなど機関により取り扱い方が様々です。

 

ホームページで確認して、開示請求をしてみましょう。

個人信用情報の見方はこちら↓↓↓

https://www.cic.co.jp/mydata/report/documents/kaijimikata.pdfをご覧ください。個人情報の事を書きすぎました。。。が、なかなかお目にかかる事はないと思いますので、ぜひこの機会に!見てみては?

 

事前審査に関して、

 

・年収と返済比率のバランスが取れている事

・個人信用情報に問題がない事

2点をクリアできれば、ほぼ通過できます。審査結果は、電話や郵送(そのいずれか、または両方)のパターンが多いですが、事前審査の申込を不動産業者や住宅会社を通して行った場合には、その担当者を通じて回答が来ることもあります。

 

事前審査を受ける際の注意点

 

他の借入について

事前審査申込書には「他の借入状況」について詳細を記入する欄があります。他に借入れがあることは隠しておこう・・なんて考えたら、その後の審査結果に悪影響を及ぼします。

 

嘘はよくありません。人としての信用がなくなるだけです。信用できない人には、お金は貸したくないですよね・・・?

 

別に他の借り入れがあっても良いのです。年収の範囲内であれば(返済比率に算入されますが)全然問題ありません。但し借入先は少し気になるところです。他に借入れがあっても、事前審査の時点で正直に申告しましょう。

 

事前審査の結果について

もうひとつは、事前審査の審査結果の有効期限と拘束力?です。正直に言うと事前審査の結果には拘束力はありません。あくまでも≪仮≫なので、事前審査に通ったことが本審査の通過を保証するものではありません。

 

事前審査がOKなら本審査も自動的にOK?

 

事前審査に通ったら、次は本審査です。事前審査よりもドキドキします。事前審査で承認されると、次に本審査に必要な書類への記入が必要となります。書類が送られてくるケースや担当支店に出向いて面前記入をします。

 

住宅ローン借入申込書や団体信用生命保険の申込書などが主な書類です。いよいよ本格的な審査に入ります。事前審査よりも厳しい審査になるので、別物と考えて臨みましょう。(そんなに臆病になることはありません)

 

団体信用生命保険にも加入する必要があるので、健康状態もチェックされますし、物件自体も審査対象になります。

たとえば、物件の担保価値や、建築基準法を順守できているかなども見られます。(物件については自分ではどうしようもありません)

本審査に関しては、

・借入額に問題がない(収入に見合っているか)

・返済能力が十分にある(年齢と勤務先と将来性)

・団信に加入できる健康状態である(健康的に働けるか)

という3つの条件を満たせば、審査を通過できることになります。

 

本審査を受ける際の注意点

 

面談を求められたら。。。

本審査の途中で、金融機関から面談を求められることもあります。主に収入の疑問点(自営業者の場合は確定申告書の内容等、給与所得者の場合は源泉徴収票と課税証明書の金額の相違等)です。

 

万一通らなかった場合。。。

住宅ローン本審査を受けるためには売買契約が済んでいる必要がありますので、審査を受ける人は不動産業者にほとんど方は手付金等を支払っています。ところが、本審査に通らなかった場合、住宅ローンを組めず家を買うことが出来ないので、売買契約を破棄しなければなりません。

 

このとき、一度支払った手付金等はどうなるのでしょうか???融資特約や住宅ローン特約といった特約が契約書に入っていれば安心です。(住宅ローンが借りれなかったら、契約破棄できますという内容)

 

万一契約書にこの文言が入っておらず、融資承認が得られなかった場合トラブルになるケースもあります。売買契約を結ぶ際には、契約内容をしっかり確認してから署名押印しましょう。

 

本審査に通ったのに住宅ローンが組めないケース

 

なくはないこの話。本審査を通過した後、住宅ローン契約前に独立や転職をする等の事態や他の借り入れをしてしまい返済比率オーバーや万一事故者になってしまっていれば、本審査の承認が取り消されることもあります。

 

契約が終わるまで油断しないようにしましょう。(住宅を建てるなら今はほかの借入れはやめておきましょう)

 

疑問?審査履歴は残るのか?

 

金融機関を決めるまでに、多くの方は良い条件で借り入れをしたいので複数の金融機関に事前審査の申し込みをします。さて、その履歴(どこで事前審査を受けたか?)は残るのか?

また、A金融機関に他のB金融機関で事前審査を出していることがバレるのか?結論から言えば、バレる!個人信用情報に載ってきます。(事前審査時でも個人信用情報取得していればもしくは同意していれば)どこの金融機関でとは記載ありませんが、保証協会の名称が載っていますので大体どこの金融機関で審査を出したかはわかってしまいます。

 

たまに金融機関の担当者が他の金融機関でも審査出されてますか?と質問する場合があると思いますが、そこも正直に【はい、だしてます!】と男らしく堂々と答えたほうが印象が良いでしょう。(嘘をつく必要はありません)安心してください。履歴には合否結果までは掲載されません。

 

あまりにも多くの金融機関で審査を受けまくっていると、たとえすべて承認されていても、≪あちこちで審査を受けまくっている人≫にしか映りません。

 

そうなると担当者の目には、≪ひょっとして、全ての審査に落ちているのかもしれない≫邪推され、連鎖して審査に落ちてしまうこともあるかもしれません。いわゆる“審査ブラック”と呼ばれる状態に陥らないように、金融機関をある程度絞ってから審査にかけるようにしましょう。

体調は?虫歯も告知するの?

団体信用生命保険では健康状態の告知が必要になります。これはとても大切な事で、金融機関にしたら健康に働いてしっかり返済して欲しいからです。(これは貸す側としては当たり前の心理です)

 

万一の場合生命保険で補填しようと団体信用生命保険があります。その加入条件は 3年以内の入院や指定されている病気にかかっていない事、3か月以内の通院や投薬がないかどうかです。風邪薬でも正直に念のため担当者に話しましょう。

 

まとめ

他人さまからお金を借りる時は・・・※他の借入に関し虚偽報告しないこと※審査結果にあぐらをかかない。あくまでも“仮”と受け止める※借りるまでは安心しない(家に帰るまでが遠足みたいな感じ)

おまけ

金融機関を安易に(不動産業者や住宅メーカーの言うまま)選定してしまうと、最終的な返済総額に大きな差が出る場合が数百万円出る場合がありますので、目先の金利や保証料の有無だけではなく、固定期間満了後の金利の下げ幅や店頭金利の事なども充分に検討とシミュレーションをして、 金融機関を決める事が大切に思います。

 

その金融機関の選定次第では、住宅に関する温熱グレードや食洗器などの設備機器代が浮く?位の違いはありますので、住宅メーカーの担当者にどこが一番自身にフィットした金融機関なのかを相談してみると良いと思います。

 

(金融機関の担当者は自分の金融機関で借りてほしいのが本心ですので本当の事は言わないかもしれません)

 

 

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