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延べ床面積と建築面積 違法合法その他諸々

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◆今回の記事はこんな方の為にかいてます。

⇒延べ床面積の算出の仕方を知りたい方へ

⇒延べ床面積を知って建築費を安くしたい方へ

◆今回の記事を読むと以下のことがわかります。

⇒延べ床面積の算出式がわかります

⇒延べ床面積と建築面積の違いがわかります

延べ床面積という言葉は建築する際や、不動産情報をご覧になる際にでも耳にした事がある言葉ではないでしょうか。

 

建築の際や不動産物件情報を見ても、延べ床面積面積の他にも建築面積といった言葉やその他にも建ぺい率や容積率といった言葉もでてきて何が何だかさっぱり・・・といった方も多いのではないでしょうか。

専門用語並べられてもわからんわ。。。わかるように説明してほしいわ。

とーさん

カッコつけてんちゃう?

かーさん

 

今回は延べ床面積とは何かだけを!計算方法等も踏まえてわかりやすく!ご紹介していきます!

延べ床面積とは?建築面積との違いは何?

 

では早速。

まず、延べ床面積とは、建物内の全ての床の面積となります。

つまり、1階建てであれば1階の各部屋の面積の総数、2階以上の建物であれば各階の床の面積の全て足したものが延べ床面積ということになります。

 

もう一つの建築面積とは建物の建っている部分の面積となります。

例えば、10m×10mの四角い建物が建っていた場合は100㎡の建築面積となります。

 

延べ床面積の場合、10m×10mの四角い建物で2階建てだった場合1階が100㎡、2階も100㎡と仮定した場合、延べ床面積は200㎡です。

 

しかし建築面積は建っている部分の面積となるので、何階建てでも100㎡となります。

 

では次に、

延べ床面積に含まれる場所と含まれない場所は?

 

延べ床面積は建て物内部の総面積と、ご紹介はしましたが、実際には外の部分でも延べ床面積で計算する上で必要となってくることがあります。

 

2mより大きい庇を設けた場合は、その部分も延べ床面積の計算として含まれきます。建物内の面積を大きくするために、庇等の出幅を小さくして設計することもあります。

 

バルコニーも同様で、出幅が2m以下の場合には延べ床面積には含まれません。ですので、建物内の面積を広くしたい場合にはバルコニーの出幅も2m以下にします。

 

ロフトに関しても条件によっては延べ床面積に含まれません。条件とは、天井までの高さが1.4m以下で、さらにロフトがある階の面積の1/2以下の面積であれば延べ床面積に含まれません。

 

床面積を気にして?思い通りに庇やバルコニーを設計できない理由とは?

 

建物は、敷地の全体に建てられるわけではありません。用途地域や、その他制限によって決まっています。

 

その決まっているのは建ぺい率や容積率といったものです。

 

建ぺい率というのは、建築面積を使って計算します。建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100(%)敷地全体に余すことなく建物を建てれば、100%となりますが、そのような建物はありません。用途地域等によって決まっており、30%~80%程度となります。

 

容積率は延べ床面積との計算です。

 

容積率=延べ床面積÷敷地面積×100(%)

 

これらの建ぺい率や容積率の決まりによって、その敷地に対して建てられる建物の最大の大きさが決まってきます。

したがって、建物面積を大きく取りたいために、庇やバルコニーの大きさを小さく設定しておきます。

 

また、狭小住宅の場合には、ロフトを活用してできるだけ内部の面積・容積を広くするようにします。そのようにして工夫しながら設計していきます。

 

延べ床面積30坪は狭小住宅?

 

狭小な土地は、そもそも面積が小さく価格が安いが、建物と合わせた総額が低く抑えられるため、同じ地域の通常の土地に比べて地価(坪単価)は高い。

このため、特に地価が高い都心部において、安価に住宅を取得する手段として、狭小地に建てられる狭小住宅が近年脚光を浴びるようになっており、大手住宅メーカーが参入するなど、一種のブームともいえる活況を呈している。

狭小住宅は、延べ床面積を確保するために、3階建て以上にしたり地下室を設けることが多い。また、ガラスやアクリル板の透明・半透明な間仕切りを使って開放感を得るなど、狭い面積を有効に活用するためさまざまな工夫がなされている。

狭小住宅の施主は、概して建築に対して関心が高いことが多く、上記のように狭い面積を活用するための工夫がなされることと相まって、本来、低価格が最大のメリットであるにもかかわらず、狭小住宅の建築コストは一般住宅に比べて割高になることも多い。

*WIKIより引用

延べ床面積30坪というのは決して狭い訳ではありません。というか家族構成によっては十分ではないかと思います。土地の地価が高く、間口もさほど広くない場合などは、ロフトを併用しながらできるだけ活動スペースを取れるように設計して行きます。且動線に無駄のないようにするために設計者の腕が問われるいわば腕の見せ所なのではないでしょうか?

狭小住宅の場合には今まで狭小住宅を設計した建築士さんにお願いすると、いろいろな知恵の蓄積もあり、不便のない提案が出てきやすいかもしれません。

延べ床面積30坪がちょうどいい?

延べ床面積に階段はどのような計算方法で計算する?

ここのパート 飛ばしてもらって大丈夫です(笑)

 

延べ床面積に階段部分が含まれるのは例外ではありませんただし、階段の場合には、一段ずつ面積を出して足し算する算出方法ではなく、階段室の平面図から面積を計算して延べ床面積計算に加えます。各階の階段の平面図で面積をだすことはたやすいことですので、苦労なく算出ることができます。階段で面積を減らしたいからと言って、階段を狭くすることはできません。建築基準法で最小の階段幅は決まっているので、決まりの中で最小限にする以外に方法はありません。

 

延べ床面積の計算はどのようにするの?床の面積を足すだけ?床の面積というと、見えている部分の床の面積のみを各部屋足していくことになります。しかしそれは間違いです。延べ床面積で計算する床面積は、壁芯の面積ということになります。壁芯というのは、各部屋の壁の真ん中のことを指すことになります。これからもわかるように、延べ床面積は実測での計算は少々困難なため、設計図ベースで計算されることになります。

 

延べ床面積計算はいつ必要になる?施主さんが計算することは?

 

延べ床面積の計算は、設計図ができてから行われます。厳密にいえば、経験のある設計者であれば、建築予定地の建ぺい率や容積率を確認した上で、大まかな広さを頭の中に入れ間取りを決めたりします。このような基本設計を施しながら施主と打ち合わせを行い面積バランスや希望で各部屋の広さを決めていきます。そして、実施設計のなかで延べ床面積の計算を行い、設計図書の資料とします。

その際に、建築面積、延べ床面積、建ぺい率、容積率の細かい値まで計算し、役所の担当部署や民間の検査会社に持ち込み、建築して良いかどうかの判断を仰ぎます。これが一般的にいう確認申請です。この確認申請がおりなければ建築の施工は行えません。

もちろん、確認申請には面積以外の項目も膨大にありますが、これらは全て設計者側で行うので、施主さんが計算する必要はありません。

 

ただ、延べ床面積や建築面積、建ぺい率、容積率のことが少しでも頭に入っていると打ち合わせがスムーズに進むこともあります。

 

延べ床面積に含まれる他の付帯設備とは?街中で良く見るアレは良いの?

 

屋根がついており、その出幅が2mを越して入れば延べ床面積に含まれます。つまり、カーポートの屋根で大きいものに関しては延べ床面積に含まれます。

 

サンルーム等についても同様に大きさ次第では延べ床面積に含まれるのです。冒頭でもご紹介した通り、延べ床面積や建築面積には制限があり、制限を超えて設置することはできません。

そもそも確認申請が下りない為建築することもできません。

 

建築基準法では、接地されている柱があり、壁または屋根で構成されている物は建築物とみなされるのです。つまり、カーポートに屋根をつけたり、サンルームを設置したい場合にはその面積を加味して建築計画をしなければなりません。

 

 

たまに見かけるのですが、建物が竣工して建築確認の手続きが終わった後や住み始めてからカーポートやサンルームを取り付ける方もいますが、それは。。。

 

延べ床面積を違法に超えているとどうなる?違法にならない場合も

 

仮に、違法になっている場合、その後の増築や改修工事において確認申請が必要な工事をする際に、足元をすくわれる可能性もありますし、土地と建物売りたいんだけど~と相談を受けて調べてみると 未登記 だったりする場合もあります。子供の成長に伴い例えば増築した時など、まあいいか。。。登記までしなくてもと今現在まで至る場合もあります。

 

しかしカーポート等の面積は延べ床面積の緩和措置が適用される場合もあります。

これは、カーポート等の面積が延べ床面積に含まれない、または一部含まれるといったように、カーポート等の全面積が延べ床面積に加算されないものです。

 

ですので、あらかじめ住宅設計時に将来的な意向もふくめて建築士と相談しておくと良いでしょう。

 

まとめ

 

延べ床面積についてはご理解いただけましたでしょうか。

建築面積は何階建てでも変わりませんが、延べ床面積は階数が増えていくごとに増していきます。

 

不動産情報などを見て、参考にしてみてはいかがでしょうか。

 

最後に

すみません!余計わからなくなりましたよね?もう少しわかりやすく書けるように精進します!

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