こんにちはエンズホームのオガタです。

 

やばい、、、昨日調子に乗ってあんなメルマガ書くものだから、感想の件数がハンパないです、、、

 

しかも個別案件のような大枠の概要論ではなさそうな感じのものが多くて、、、その土地の事をしっかり調べてからじゃないと変に迷惑をかけそうなので、、、個別回答は大枠の事だけ返信することにします<(_ _)>

 

基本【調整区域は家が建たない】と思ってください。

調整区域で建築の裏ワザってあるの？

たまに調整区域で建てれる裏ワザってないの？って聞かれますが、、、無いです！裏ワザなんてないです！あくまでも正攻法で、法にのっとっての話です。

但し、資格要件がある人・ある土地なら建てることができますよ？って感じです。

あくまでもイメージ写真です<(_ _)>

調整区域開発許可・建築許可申請

その資格要件とは人要件と土地要件です。まずは【人要件】

簡単に言うと

 

次に【土地要件】
・既存宅地確認ができる土地
（最低敷地面積等あり）

 

ここまではどの市区町村でもほぼ同じかと思います。が、細かいところで違いはありますので建築を検討している行政へご確認くださいね。で、ここまではイントロ部分です。

 

ここから【農家の子　一般分家】基本的には農業委員会に登録？されている方。昔から農家として生活しております。その3親等。この場合は比較的建てれる確率は高いです。

 

次に【大規模分家】昭和45年以前から調整区域内に継続して居住している方。この場合も可能性はあります。但し、45年以前から継続して居住というのが、まあまあネックになる場合があります。その確認は戸籍・住民票等公的な書面での確認が必要です。この確認は一般分家も同様です。

 

 

 

 

その次【やむを得ない自己用住宅】
親の建物建て替えみたいな感じ。これも昭和45年以前から公的に建築されたことの確認が必要です。確認申請書や謄本（閉鎖謄本）等で確認します。

 

ふ～　ザクっとした概要の説明でもまあまあの長さになってしまいました。

 

まだもう一つあります。汗

調整区域　既存宅地ってよく聞くけど何？

では最後に【土地要件】

その土地が昭和45年以前から謄本地目が【宅地】だったかどうか。昭和45年以前から地目宅地を確認出来ればほぼ大丈夫です。ここでも　謄本（閉鎖）での証明が必要です。

 

土地の広告説明欄に【既存宅地の為建築可能】と書いてある場合はこの要件で、人要件は関係ありません。

調整区域売買

ですので市街化区域に近い調整区域なら、市街化区域並みの価格で取引されたりします。

注意点

但し昭和45年以前から地目宅地を確認できたとしてもその後新たに分筆され最低敷地面積を下回っている場合、建築が出来ないことになりますので、詳細はその行政にご確認して下さい。間違いなくその方が良い。

その分筆してしまう例は昭和45年以前から地目宅地の土地320㎡を業者が仕入れて160㎡の土地を2つ作ったとしましょう。

その場合はともに最低面積160㎡を上回っているのでＯＫ。しかし仕入れた土地が319㎡の場合160㎡と159㎡なので159㎡の土地での建築は無理～、、、となります。

 

これは過去にアカン事をしでかした方々が多いからどんどん厳しくなっていっているという事も考えられます、、、、

 

ここら辺になってくると

 

 

に　腰を据えて相談した方が良いです。

 

農地でも市街化調整区域・市街化区域内に点在します。市街化区域内の農地なら先日のお話のようにそこまで気にしなくても良い（ノーマークではダメ）ですが、

 

と除外申請のハードルの高さは農業振興地域が一番高いなどそれぞれに違いがあります。農業振興地域だから絶対無理かというとそうでもありません。農業振興地域除外申請をして申請が通ればOKです。

 

と、ここまで概要を書きましたが、これをすべて鵜呑みにして農地を契約しないでくださいね！あくまでも概要のさわりだけです。

 

 

 

皆さんがもし覚えるなら

の3点だけ覚えておくとひょっとしたら【資格要件あり】となり、お値打ちに土地を購入が出来て、その分建物を充実させたり、住みだすまでにかかる総額費用をおさえ借入を少なく出来るかもしれません。

まとめ

【建築知識もある不動産屋さん】

ＯＲ

【不動産知識もある建築屋さん】

に腰を据えて相談してみる。か、

 

・自分は農家の子なのか？

・昭和45年から今までの居住地はどこか？

・その土地が昭和45年以前からの地目宅地なのか？

を調べてみる。と良いかもしれません。