「建売住宅のチラシに“断熱等級5”と書いてあるけど、それって十分なの？」「等級4と等級5、数字が1つ違うだけで何が変わるの？」と気になって検索された方も多いのではないでしょうか。

 

『家を建てたい！』という方にとっても『建売住宅の購入を検討中』という方にとっても、住宅の断熱性能がどうなっているのかは気になる問題です。とはいえ、断熱性能？気密性能？色々な基準がありますが、どの基準がどのくらいあれば良いのか、、、わかりづらいという声も多く聞かれますよね。

 

しかも断熱等級は、この数年で制度そのものが大きく変わりました。2022年に断熱等級5・6・7が新設され、2025年4月からは原則すべての新築住宅に省エネ基準(断熱等級4相当)への適合が義務化されています(国土交通省・2026年9月時点)。

 

そこで今回は、断熱等級1〜7の基準を早見表で整理したうえで、建売住宅の断熱等級5は十分と言えるのか、等級4との違いは何か、建売を選ぶときに等級のほかに確認しておきたいことまで、工務店の目線で分かりやすく解説します。これから新築、建売購入を検討中の方の判断基準にしていただければと思います。ぜひ最後までご覧ください。
※この記事は2021年12月に「断熱等級5が新設されます」として公開した内容を、2026年9月時点の制度に合わせて全面的に加筆・更新しました。

 

断熱等級とは？1〜7の基準早見表【2026年9月時点】

 

断熱等級(正式には「断熱等性能等級」)は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」、通称「品確法」にもとづく住宅性能表示制度で定められた、家の断熱性能を表す等級です。数字が大きいほど断熱性能が高く、2026年9月時点では等級1から等級7までの7段階があります。

 

昔は等級4が最高でしたが、2022年に等級5・6・7が上に積み上がりました。そのため、「等級4=最高」という古い記憶のまま建売住宅を見てしまうと、判断を誤りやすいのでご注意ください。

 

断熱等級を決めるのはUA値とηAC値

 

断熱等級は、地域区分(全国を気候ごとに1〜8地域に分けたもの)ごとに、外皮平均熱貫流率(UA値)と冷房期の平均日射熱取得率(ηAC値)の2つの数値で判定されます(国土交通省)。

 

UA値は「家全体からどれだけ熱が逃げやすいか」を表す数値で、小さいほど熱が逃げにくい家です。ηAC値は「夏にどれだけ日射の熱が入りやすいか」を表す数値で、こちらも小さいほど良い、と覚えておけば大丈夫です。新築する際はこれらを算出するために、断熱材はこれ、断熱材の厚さはこれくらい、窓はこの建材以上のグレード等、細かい数字を見ながら設計していきます。

 

ここで大事なのは、断熱等級の判定項目はUA値とηAC値であり、家のすき間の量を表す気密性能(C値)は含まれていないという点です。この話は後半でもう一度出てきますので、頭の片隅に置いておいてください。

 

UA値ってなんの値？ということをもう少し詳しく知りたい方は、こちらの記事で超簡単に解説しています。

 

断熱等級1〜7の早見表(地域区分6の場合)

 

では、等級ごとの基準を早見表にまとめます。UA値の基準は地域区分によって変わるため、ここでは東京23区などが該当し、愛知県の多くの地域もここに入る「6地域」の数値で示します。

断熱等級	UA値(6地域)	位置づけ
等級7	0.26以下	最高等級(戸建)
等級6	0.46以下	ZEH水準を上回る
等級5	0.60以下	ZEH水準
等級4	0.87以下	省エネ基準(義務)
等級3	1.54以下	平成4年基準相当
等級2	1.67以下	昭和55年基準相当
等級1	基準なし	上記以外

出典：国土交通省「住宅性能表示制度における省エネ性能に係る上位等級の創設」(2026年9月確認)

 

表を見ると、等級4のUA値0.87に対して、断熱等級5は0.60、等級6は0.46、等級7は0.26。等級が1つ上がるごとに、熱の逃げにくさがかなり違うことが分かります。等級4と断熱等級5の差だけでも、単純計算で3割ほど熱が逃げにくい計算になります。

 

年代で見ると、等級2は昭和55年(1980年)の省エネ基準、等級3は平成4年(1992年)の基準、等級4は平成11年(1999年)の「次世代省エネ基準」に相当し、その後の平成25年・平成28年の基準改正を経て、現在の「省エネ基準」の位置にあります(国土交通省)。『おじいちゃんの家に行くと冬がすごい寒い』という理由も、この年代を見ると想像していただけるのではないでしょうか。

 

そして、かつて最高位だった等級4について『これだけあれば十分なんでしょ？』と思ってしまうかもしれませんが、そうではないんです。ここだけの話かなり物足りないんです。2025年4月からは、等級4相当の省エネ基準がすべての新築住宅の「最低ライン」になりました。詳しくは後程、「断熱等級4はどういうもの？」で取り上げさせていただきます。

 

建売住宅の断熱等級5は十分？【2026年9月時点の見方】

 

ここからが本題です。建売住宅の広告や販売資料で「断熱等級5」と書かれていた場合、それは十分な性能なのでしょうか。結論から言うと、断熱等級5は2026年9月時点では「義務化された最低ラインより一段上」ではあるものの、これから標準になっていく水準であり、「余裕がある」とまでは言い切れない、というのが率直な見方です。3つの視点から整理します。

 

断熱等級5は「ZEH水準」＝2030年に標準になる方針のライン

 

断熱等級5は、国の資料で「ZEH水準」の等級として位置づけられています。ZEH(ゼッチ)水準とは、断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6の組み合わせで表される省エネ性能のことです(国土交通省)。

 

そして国は、遅くとも2030年までに、省エネ基準をZEH水準の省エネ性能に引き上げ、適合を義務化する方針を2021年に示しています(国土交通省ほか・2026年9月時点)。あくまで「方針」であり、具体的な時期や内容はこれからの法改正で決まるものですが、この流れが続けば、断熱等級5は数年後には「新築なら当たり前」のラインになる可能性が高いということです。

 

つまり、建売住宅の断熱等級5は、2026年9月時点で見れば「悪くない、義務化された最低ラインより上」ですが、10年後・20年後を考えると「標準」であって「高性能」ではない、という位置づけになると言えるでしょう。等級4の建売と比べれば明らかに上、等級6・7の家と比べれば下、という真ん中の等級です。

 

断熱等級6・7との違いは光熱費と体感に出る

 

では、断熱等級5と、その上の等級6・7ではどのくらい違うのでしょうか。国は、等級6を暖冷房の一次エネルギー消費量を概ね30%削減できるレベル、等級7を概ね40%削減できるレベルとして基準を設定しています(国土交通省)。

 

数字だけ見るとピンとこないかもしれませんが、暮らしの中では「冬の朝、暖房を止めて寝ても室温が下がりにくい」「エアコン1台で家中の温度差が小さい」「夏の2階が暑くなりにくい」といった体感の違いになって表れます。断熱等級5の家でも冬は十分暖かいと感じる方が多い一方で、等級6・7の家を体感してしまうと、その差に驚く方も少なくありません。

 

光熱費の差は、家の大きさや暮らし方、電気料金の単価によって変わるため一概には言えません。ただ、UA値の差はそのまま冷暖房の効きやすさの差ですから、等級が上がるほど、住み始めてからの光熱費を長期にわたって抑えやすいのは確かです。建売住宅の価格だけで判断せず、10年後・20年後の光熱費まで含めて比較することが、後悔しない家選びにつながります。

 

建売で断熱等級のほかに確認したい4つのこと

 

「断熱等級5」という表記を鵜呑みにせず、建売住宅を選ぶときには次の4点を確認しておくと安心です。

• ①等級の根拠となる書類：設計住宅性能評価書やBELS評価書など、第三者機関が評価した書類があるかどうか。「等級5相当」と、評価書のある「等級5」は別物です
• ②省エネ性能ラベル：2024年4月から、建売住宅などを販売する事業者には、広告等に省エネ性能ラベルを表示する努力義務があります(国土交通省)。ラベルには「エネルギー消費性能(星の数)」と「断熱性能(1〜7の数字)」が表示されるので、断熱性能の数字を確認しましょう
• ③窓の仕様：家の熱の出入りが最も大きいのは窓です。サッシが樹脂かアルミか、ガラスが複層かトリプルかで、同じ断熱等級5でも体感は変わります
• ④気密性能(C値)：先ほどお伝えしたとおり、断熱等級にC値は含まれていません。気密測定をしているか、C値はいくつかを販売会社に聞いてみてください

 

特に④は、聞いてみて「測っていません」「分かりません」という答えが返ってくることも珍しくありません。それ自体が悪いわけではありませんが、断熱等級5と書いてあっても、気密がおろそかだと本来の性能は出ないため、建売住宅を比較するときの大事な判断材料になります。C値と気密測定については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 

断熱等級5・6・7が新設された経緯とZEH

 

ここで少し、断熱等級5・6・7がどういう経緯で生まれたのかを振り返っておきます。制度の背景を知っておくと、建売住宅の「断熱等級5」という言葉の重みが分かりやすくなるからです。

 

2021年12月1日に住宅性能表示制度の基準が改正・公布され、断熱等級5と一次エネルギー消費量等級6を新設。施行日は2022年4月1日でした(国土交通省・2026年9月時点)。この記事をはじめて書いたのは、まさにこの発表直後のことでした。

 

当時はこんな声も聞かれましたが、実際にはその半年後の2022年10月1日には、戸建住宅を対象にさらに上の断熱等級6・7も新設され(2022年3月25日公布)、等級は一気に7段階になりました。ZEH基準と同等の水準の省エネ性能に相当する上位等級を設定することが目的で、脱炭素社会実現に向けた第一歩と言えるでしょう。これは建築業界の断熱性能の底上げと、これから建築する方・建売住宅を購入する方の為にもなる施策だと思います。

 

一方で、技術不足の建築会社をふるいにかけるな！と言う声もあるそうです。

 

しかしその様な声に対しても今回ばかりは、、、って感じですかね？

 

ZEHってなに？

 

ZEH(ゼッチ)とは、Net Zero Energy House(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)を略した呼称で、住居の断熱性能・省エネ性能を向上し、さらに生活するのに必要なエネルギーを太陽光発電などで創出しながら、年間の一次エネルギー消費量(空調・給湯・照明・換気)を概ねゼロ以下にする住宅のことなんです。

 

ようは『とっても省エネな家！』ということですが、ここには落とし穴？抜け道？が、、、

 

 

一方で住宅性能表示制度の「ZEH水準」は、断熱等級5＋一次エネルギー消費量等級6という等級の組み合わせで表されます(国土交通省)。太陽光発電を載せたかどうかとは別に、家そのものの省エネ性能を見る目安になるということです。建売住宅で「ZEH」「ZEH水準」と書かれていたら、断熱等級が5なのか、太陽光で差し引きゼロにしているだけなのか、ぜひ確認してみてください。

 

ここで混同しやすいのが、「断熱等級」と「一次エネルギー消費量等級」の違いです。断熱等級は家の外皮(壁・屋根・床・窓)の断熱性能、一次エネルギー消費量等級は設備も含めた家全体のエネルギー消費の少なさを表す、別々の等級です。UA値0.60以下を満たしたからといって一次エネルギー消費量等級6になるわけではなく、それぞれ別に評価されます。なお一次エネルギー消費量等級の側は、2025年12月にさらに上の等級7・8も新設されています(国土交通省・2026年9月時点)。一次エネルギー消費量等級について詳しくはこちらの記事をご覧ください。

 

断熱工事の肝は「気密」

＊シート貼り前写真＊

 

ここでちょっと余談です。そもそも断熱性能を高めるための工事ってどんなものなの？というお話し。

 

性能向上の為の工事そのものは、断熱材を入れて、家を包み、樹脂窓を採用したり、ということでなんとなくの理屈は成り立ちます。これ自体はそれほど難しい技術がなくてもできること。上の写真は、断熱材を充填した直後、気密シートを貼る前の状態です。

 

ですが『断熱工事をきちんと実施する』ためには施工技術だけでなく、気密性能を高めるための知識や技術が必要になり、気流をイメージするノウハウも必要なんです。実はここが肝なのです。断熱材にどれだけ良いものを使っても、すき間から空気が出入りしていては、断熱等級5の計算どおりの性能は出ません。

 

他にも換気をきちんと行えるように考えながら、必要な設備や機材を取り入れるための知識と技術、後々のメンテナンス性を確保できるかどうかも重要。

 

ようは『経験による裏付け』と『経験を裏付けするだけの施工実績を蓄積する努力』が必要ということですね。

 

なんとなーく、「だって他の家だってこんな感じで作ってるでしょ」と右にならえ、の状態では良いものは作れないんじゃないかな？

 

これから先の時代は、まさにそうした「企業努力を継続して、更に上を目指しながら奮闘していけるかどうか」が試されるのだろうと考えています。これは注文住宅でも建売住宅でも同じで、同じ「断熱等級5」でも、気密まで含めた施工品質で住み心地は変わってくるものです。なぜ気密にこだわるのか、高気密な家とはどんな家なのかは、こちらの記事をご覧ください。

 

断熱等級4はどういうもの？

 

断熱等級4は、等級5・6・7が新設される前は最上位だったので、高い基準なのだろうと思ってしまうかもしれませんが実はそうではありません。

 

これは建築業界のみではなく、国も「【今の時代だけでなく先を見据えた場合も含めて】最低基準とすべき」という認識です。実際に、2025年4月1日以降に着工する新築住宅は、原則としてすべて省エネ基準(断熱等級4・一次エネルギー消費量等級4に相当)への適合が義務化されました(国土交通省・2026年9月時点)。つまり断熱等級4は「最高」ではなく、「これを下回る新築は原則建てられない」という最低ラインになったのです。

 

年代を正しく整理すると、断熱等級4は平成11年(1999年)の次世代省エネ基準に相当する等級で、平成25年(2013年)・平成28年(2016年)の基準改正を経て、現在の省エネ基準の位置にあります(国土交通省)。以前は長期優良住宅の認定条件も等級4でしたが、2022年10月からは長期優良住宅の省エネ基準もZEH水準(断熱等級5＋一次エネルギー消費量等級6)に引き上げられています(国土交通省・2026年9月時点)。「長期優良住宅だから断熱は等級4で十分」という以前の常識は、もう当てはまりません。

 

また等級4となるためには数値だけでなく、窓などの開口部の仕様にも一定以上のグレードが必要になり、昔ながらのシングルガラスの窓で等級4を満たすのは現実的ではありません。それでも『地球温暖化を食い止める、脱炭素社会に向けての基準として全然足りない！』ということで、断熱等級5が“ZEHと同等の水準”で新しい基準として新設された、というのがここまでの流れです。

 

建売住宅で「断熱等級4」と書かれている物件は、2026年9月時点では義務化された最低ラインを満たしている、という意味になります。等級4の家が悪いわけではありませんが、等級4は「十分」ではなく「最低限」。価格の安さと、住み始めてからの光熱費・快適性のバランスをどう考えるかが、建売選びの分かれ道になると言えるでしょう。

 

建売の断熱等級に関するよくある質問

 

最後に、建売住宅の断熱等級についてよくいただく質問にお答えします。

 

Q．建売住宅で断熱等級5なら安心ですか？

A．2026年9月時点では、義務化された最低ライン(等級4)より一段上で、ZEH水準に相当する等級です。ただし国は遅くとも2030年までに省エネ基準をZEH水準へ引き上げる方針を示しているため、これから「標準」になっていく水準でもあります。断熱等級5に加えて、窓の仕様や気密性能(C値)まで確認しておくと、より安心して選べます。

 

Q．建売住宅の断熱等級はどこで確認できますか？

A．設計住宅性能評価書やBELS評価書などの評価書類と、2024年4月から表示が始まった省エネ性能ラベルで確認できます。評価書がない場合は「等級○相当」の自己申告であることも多いので、販売会社に根拠となる書類の有無を聞いてみてください。

 

Q．断熱等級4の建売住宅は買わない方がいいですか？

A．一概には言えません。等級4は2025年4月以降の新築の最低ライン(省エネ基準)であり、法律上は問題のない性能です。ただ、断熱等級5以上の家と比べると冷暖房費や体感で差が出やすく、2030年に向けて基準が引き上げられる方針もあります。価格の差と、10年後・20年後までの光熱費・快適性のバランスで判断することをおすすめします。

 

Q．断熱等級と一次エネルギー消費量等級は何が違うのですか？

A．断熱等級は家の外皮(壁・屋根・床・窓)の断熱性能、一次エネルギー消費量等級は設備も含めた家全体のエネルギー消費の少なさを表す、別々の等級です。ZEH水準は「断熱等級5＋一次エネルギー消費量等級6」の組み合わせで表されます。一次エネルギー消費量等級については、本文で紹介した関連記事をご覧ください。

 

まとめ

 

いかがでしたか？

 

「断熱等級なんて4もあれば十分なのかと思っていた」「建売のチラシに断熱等級5と書いてあったから大丈夫」と思っていた方も多いのではないでしょうか。

 

2026年9月時点で整理すると、等級4は2025年4月から義務化された最低ライン、断熱等級5はZEH水準で2030年に向けて標準になっていく方針のライン、等級6・7はその上、という位置関係です。建売住宅の断熱等級5は決して悪い数字ではありませんが、「十分」と言い切るには、窓の仕様や気密性能(C値)まで含めて見ておく必要があります。

 

これから未来に向けて地球を守るという壮大な目的のためにも(ちょっと言い過ぎかな？)、自分達の子供、その先の孫世代にも。そしてより快適で省エネでオトクに生活していくためにも、断熱等級は4で十分、というのは少々寂しいと言う事に気付いていただけたでしょうか。

 

家づくりに携わる者として、これまでも何度も申し上げてきていますが、「より良い家を届けたい」その想いを胸に、断熱等級5の水準をクリアすることだけを目的とせず、日々精進しながら邁進していきたいと考えます。

 

とはいえ、断熱等級の差は数字を眺めているだけではなかなか実感できません。愛知県小牧市のモデルハウスでは、断熱と気密にこだわった家の空気感を、夏でも冬でも実際に体感していただけます。「等級の差って、こういうことか」を確かめに、ぜひ一度お越しください。

 

家つくりの裏話も含めなんでも話します。ブログに書けない建築業界のヤミ・業者の本音は、メルマガでお届けしています。

 

※本記事の制度に関する内容は2026年9月時点のものです。省エネ基準や住宅性能表示制度は改正されることがあるため、最新情報は国土交通省の公式サイトでご確認ください。