※この記事は2026年9月に全面的に加筆・更新しました。

 

「住宅会社から資金計画書をもらったけれど、見方がよく分からない」「そもそも資金計画書って、何がどこまで書いてあるもの？」と感じている方も多いのではないでしょうか。

 

資金計画書とは、土地・建物・諸費用の総額と、それを自己資金と住宅ローンでどう賄うかを一枚にまとめた表のことです。家づくりにかかるお金の全体像を、この1枚で見える化するための道具と言えます。

 

私は工務店で長くこの仕事をしてきましたが、資金計画そのものは難しくないと思っています。足し算と引き算です。ただそれだけです。ひとつだけ邪魔をするものがあるとすれば、それは「感情」です。欲しさのあまり無理をしてしまい、安全予算を超えて危険予算に入ってしまう。気をつけるのは、そこだけと言ってもいいくらいです。

 

この記事では、資金計画書に書かれている項目と見方、資金計画の方程式、住宅ローンを“借りられる額”ではなく“返せる額”で考える安全予算の考え方、そして不動産会社と工務店で諸費用の見積範囲が違うという落とし穴まで、工務店の立場から分かりやすく解説します。ぜひ最後までご覧ください。

 

資金計画書とは？家づくりのお金を一枚で見える化する表

資金計画書とは、家づくりにかかるお金の「出ていく側」と「用意する側」を1枚にまとめた表です。出ていく側は土地・建物・諸費用、用意する側は自己資金と住宅ローン。この両方を並べて、総額がいくらで、それをどう賄うのかを目で見て分かるようにしたものが資金計画書です。

 

住宅会社によって「資金計画表」「資金計画シート」など呼び方はいろいろですが、中身はほぼ同じです。見積書が「建物にいくらかかるか」を示す書類だとすれば、資金計画書は「家づくり全体でいくらかかり、毎月いくら返していくのか」を示す書類、と考えると分かりやすいと思います。

 

資金計画書に書かれている項目

資金計画書に書かれている項目は、会社によって細かな違いはあるものの、大きく分けると次の6つに整理できます。まずはこの6つの項目名を覚えておくだけで、資金計画書の見方はぐっと楽になります。

 

項目	何のお金か	見方のポイント
①土地	土地の購入代金	土地ありなら0円
②建物	本体＋付帯工事	外構まで含むか
③諸費用	登記・保険・引越など	住み始めるまでか
④自己資金	貯金から出す額	生活費は残す
⑤住宅ローン	借りる額	返せる額か
毎月返済額	ローンの月々の返済	家賃と同額は要注意

 

土地をすでにお持ちの方は①がゼロになりますし、②の建物には本体工事のほかに、給排水やガスの引き込み、外構（門・塀・駐車場などの外まわり）といった付帯工事が含まれているかどうかを確認しておく必要があります。資金計画書の見方でいちばん大事なのは、③諸費用がどこまでを含んでいるかを確認することです。これは後の章で詳しくお話しします。

 

資金計画書とライフプラン表の違い

 

資金計画書と似たものに「ライフプラン表（キャッシュフロー表）」があります。資金計画書が「家を建てる時点のお金」を1枚にまとめたものだとすれば、ライフプラン表は「家を建てた後、10年後・20年後まで家計がどう動くか」を年ごとに並べたものです。

 

これから土地や建物を購入するために、いくら貯金をしていけばよいのか。購入後の支払いがいくらになり、今の生活と金銭面で何がどう変わるのか。こうしたことを感情ではなく、文字どおり数字と表にして目で見えるようにするのがライフプラン表の役目です。数字にしてみると、そこから何かが見えてくるはずです。

 

お子さまの進学、車の買い替え、パートナーの働き方の変化。こうした将来の出来事を書き込んでいくと、「今の返済額なら10年後も大丈夫そうだ」「この時期は貯金が減るな」といった判断ができるようになります。資金計画書で「今」を、ライフプラン表で「これから」を見る。この2枚をセットで作ることをおすすめします。

 

誰が作る？自分でも作れる？

資金計画書は、工務店やハウスメーカーなどの住宅会社、銀行、ファイナンシャルプランナー（FP）などが作ってくれることが多いです。土地探しの段階なら、不動産会社が簡単な資金計画を出してくれることもあります。

 

ただし、作る人の立場によって「どこまでの費用を含めるか」が変わる点には注意が必要です。同じ土地・同じ建物でも、作る人が違えば総額が違って見えることは珍しくありません。

 

そして、資金計画書は自分でも作れます。特別なソフトは要りません。紙とペンと電卓があれば十分です。次の章でお話しする「5つの数字」を書き出して足し算と引き算をするだけですので、住宅会社に作ってもらう前に、一度ご自身の手で書いてみることをおすすめします。自分で書いた数字があると、渡された資金計画書の見方が変わります。

 

資金計画の方程式は5つの数字だけ

資金計画の方程式は、めちゃくちゃ簡単です。5つの数字を知っていれば、それで足ります。そうです、たった5つだけです。

 

①土地 ＋ ②建物 ＋ ③諸費用 ＝ ④自己資金 ＋ ⑤住宅ローン

 

左側が「家づくりにかかる総額」、右側が「それをどう用意するか」です。左と右が同じ金額になるように数字を埋めていく。これが資金計画のすべてと言っても言い過ぎではありません。

 

①〜③ 家づくりにかかる総額

欲しい土地はいくらですか？建てたい建物はいくらですか？諸費用はいくらですか？この3つの答えを足したものが、家づくりにかかる総額です。

 

①土地は、購入する土地の代金です。②建物は、建物の本体工事に加えて、付帯工事（地盤改良、給排水の引き込み、外構など）を含めた金額で考えます。③諸費用は、登記（土地や建物の権利を法務局に登録する手続き）にかかる費用や住宅ローンの手数料、火災保険料、引っ越し費用など、土地と建物以外にかかるお金です。

 

ここで大事なのは、③諸費用は「住み始めるまで」にかかる費用すべてで考えることです。契約時点で見えている費用だけを足すと、あとから「聞いていなかった」という出費が出てきます。少し多めに、が資金計画のコツです。

 

④⑤ どう賄うか

総額が分かったら、次はそれをどう用意するかです。自己資金はいくら使えそうですか？足りない部分を住宅ローンで借りる。借りる額はいくらですか？この2つで右側が決まります。

 

④自己資金は、貯金のうち「家づくりに回してもよい額」です。貯金の全額ではありません。病気や失業などの万一に備えて、一般に数か月分の生活費と言われる生活防衛資金は手元に残しておく必要があります。自己資金は「貯金の額」ではなく「貯金から生活防衛資金を引いた額」で考えてください。

 

⑤住宅ローンは、総額から自己資金を引いた残りです。ここが多くの方にとっていちばんの悩みどころで、そして「借りられる額」と「返せる額」の差が出てくる場所でもあります。この点は次の章で詳しくお話しします。

 

ここまでの5つの数字を1枚にまとめると、資金計画書はこんな形になります。金額はあくまで架空のモデルケースです。

 

項目	金額（万円）
①土地	1,500
②建物	2,500
③諸費用	300
総額（①＋②＋③）	4,300
④自己資金	500
⑤住宅ローン	3,800
調達額（④＋⑤）	4,300

 

 

左側の合計4,300万円と、右側の合計4,300万円がぴったり合っています。この形が資金計画書の基本です。もし右側が足りなければ、自己資金を増やすか、住宅ローンを増やすか、左側（土地・建物・諸費用）を減らすかのどれかになります。

 

借入額の目安は年収の何倍？

住宅ローンの借入額は、一般的に年収の5倍〜7倍と言われています。これは昔からよく言われる目安で、あくまで一般論です。

 

参考までに、公的なデータもご紹介します。住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月公表）によると、年収倍率（所要資金を世帯年収で割った数値）は全国で注文住宅が6.9倍、土地付注文住宅が7.8倍でした。実際に家を建てた方の平均が、だいたいこのあたりということです。※2026年9月時点で確認した最新の調査です。数値は年度によって変わります。

 

ただ、私がお伝えしたいのは、この倍率を目標にしないでほしいということです。年収倍率はあくまで「世の中の平均」であって、「ご自身の家計で返せる額」ではありません。同じ年収でも、家族の人数、お子さまの年齢、車の有無、貯金の額によって返せる額はまったく違います。大事なのは年収の何倍かではなく、毎月いくらなら無理なく返せるかです。

 

住宅ローンの資金計画は“借りられる額”ではなく“返せる額”で｜安全予算と危険予算

 

ここからが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。住宅ローンの資金計画には、安全予算と危険予算があります。安全予算とは、家計に無理がなく、10年後・20年後も返し続けられる予算のこと。危険予算とは、今は何とか払えても、少し何かが起きたら回らなくなる予算のことです。

 

先にも書きましたが、結婚して数年経ち、やっとマイホームがすぐそこに見えてきた。あと少し頑張れば夢が夢じゃなくなる。そう、夢はすぐそこにあります。が、そんな時こそ一度冷静になって、果たして今のうちの家計でいくらまでの借入ができるのか、毎月の返済ができるのか、を考えてほしいのです。

 

“あと少し”はどこから出すのか

今の家賃に、あと少し足せば目途が立つ。よくある話です。では、その「あと少し」はどこから出すお考えですか？今、それだけの「あと少し」を毎月貯金できていますか？

 

できているなら大丈夫です。今の家賃と同じ額を払いながら、さらに「あと少し」を貯められているなら、その合計額は返せる額の根拠になります。今の家賃＋今の貯金額、これが安全予算のいちばん分かりやすい物差しです。

 

ひょっとして、、、その「あと少し」が、今は貯められていない額だとしたら。それは「これから何かを増やして払う」お金です。そこに感情が入り込みます。「頑張ればなんとかなる」の「頑張れば」の中身を、一度冷静に書き出してみてください。

 

パートナーの収入を過度にあてにしない

「その分は、私が働く時間を増やすから」。共働きのご家庭でよく聞く言葉です。もちろん、それ自体は立派な選択です。ただ、資金計画の根拠にするには少し危うい、と私は思っています。何年、その働き方を続けられますか？

 

実家が近くにあって（または同居していて）お子さまを預けられる、あるいはお子さまがある程度大きくなっている、といった場合はよいかもしれません。しかし、お子さまがまだ小さいうちは、お子さまが病気になったり、学校の行事で仕事を休んだり、ご自身が体調を崩したりすることがあります。働く時間を増やした側には、家事や育児の負担も重なりがちです。

 

夢の実現も大切です。家族の笑顔が見たい、持ち家でお子さまを育てたい、その気持ちも大切です。ですが何よりも、家族の体と心が一番大切です。パートナーの収入を過度にあてにすると、すぐに危険予算に入ります。資金計画の土台は、今の収入で無理なく返せる額に置く。増えた分は繰り上げ返済や貯金に回す、くらいの余裕のある考え方で行きましょう。

 

返済負担率の目安

「借りられる額」の物差しとして、金融機関は返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を使います。たとえば住宅金融支援機構のフラット35では、すべての借入れを合わせた総返済負担率が、年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下、という基準があります（2026年9月時点・機構の公式サイトで確認）。

 

ここで注意してほしいのは、この数字は「ここまでなら貸せます」という上限であって、安全予算ではないということです。年収500万円で35%なら年間175万円、毎月にすると約14.6万円の返済です。手取りで考えると、この額を35年間払い続けるのがどれくらい重いか、想像がつくのではないでしょうか。

 

安全予算は、この上限よりもずっと下にあります。何%が正解かは家庭によって違いますので断定はしませんが、「借りられる上限」と「返せる額」は別物、ということだけは覚えておいてください。住宅ローンの資金計画は、上限から逆算するのではなく、毎月の家計から積み上げて決めるものです。

 

感情が予算を狂わせる

資金計画は足し算と引き算です。難しくありません。それなのに多くの方が危険予算に入ってしまうのは、計算が難しいからではなく、感情が計算を狂わせるからです。

 

「この土地を逃したら次はないかもしれない」「モデルハウスで見たあのキッチンにしたい」「せっかく建てるなら」。どれも自然な気持ちですし、私も家づくりの楽しさを否定するつもりはまったくありません。ただ、感情が入った瞬間に、資金計画書の数字は「返せる額」から「払いたい額」に変わってしまうのです。

 

だからこそ、感情が動く前に、冷静なうちに資金計画書を作っておくことをおすすめします。先に安全予算の線を引いておけば、土地や間取りで心が動いたときにも「うちの線はここ」と戻ってこられます。無理のない資金計画こそ、後悔しない家づくりの第一歩です。

 

諸費用の落とし穴｜不動産会社と工務店で見積もりの範囲が違う

土地は不動産会社で購入し、建物はハウスメーカーや工務店で、という方が多いと思います。ここで一つ知っておいてほしいことがあります。不動産会社と工務店では、資金計画書に載る「諸費用」の金額が違う、ということです。

 

え、同じ家なのに？と思いませんか？これは不動産会社がわざと少なく言っているわけでも、工務店が吹っ掛けているわけでもありません。単純に、「どこまでの費用を諸費用に入れるか」の範囲が、立場によって違うからです。

 

不動産会社の諸費用は“土地の引き渡しまで”

不動産会社は、土地をお客様に引き渡すまでにかかる諸費用を計算して提出します。仲介手数料、土地の登記費用、契約書の印紙代、固定資産税の精算金など、土地の売買に関わる費用が中心です。

 

これは不動産会社の仕事の範囲を考えれば当然のことで、悪気があるわけではありません。ただ、この資金計画書だけを見て「諸費用はこれくらいか」と思い込んでしまうと、建物側の諸費用がまるごと抜けた状態で予算を組んでしまうことになります。

 

工務店の諸費用は“住み始めるまで”

一方、工務店は、お客様が建物を建てて生活を始めるまでにかかる費用を計算します。私が資金計画書を作るときに入れる項目を挙げると、たとえばこんなものです。

 

まず、建物を建てる前の地盤調査費用と地盤改良費（地盤が弱い場合に杭を打つなどの補強工事）。地盤改良が必要かどうかは調査するまで分かりませんが、近隣の事例をもとに、前もって諸費用の中に予算を入れておきます。これを見込んでいないと、後で大変なことになります。

 

次に、水道の引き込みにかかる費用、建物表示登記（新しい建物を法務局に登録する手続き）の費用、住宅ローンの保証料や事務手数料、抵当権設定（ローンの担保として土地建物を登録する手続き）の費用、火災保険料。場合によっては、カーテンや照明、引っ越し費用まで。「住み始めるまで」で線を引くと、諸費用の項目はここまで広がるのです。

 

差は150〜200万円になることも

だいたいここまでで、不動産会社の資金計画書との諸費用の差は、私の経験では150〜200万円くらいになることが多いです。あくまで目安で、土地の条件や建物の内容によって変わりますが、桁の感覚として覚えておいてください。

 

予算を組むときのコツは、少し多めに考えておくことです。多めに見ておけば、後で落胆しなくて済みます。残ればラッキーですから。資金計画書の諸費用は「少し多め」が正解、というのが私の持論です。

 

諸費用の項目ごとの内訳や金額の目安は、こちらの記事で詳しく解説しています。

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資金計画書の見方｜契約前に確認したいチェックポイント5つ

ここまでの話を踏まえて、住宅会社から渡された資金計画書の見方を整理します。契約前に、次の5つを確認してみてください。資金計画書の見方に自信がない方でも、この5つだけ押さえれば、大きな見落としは防げるはずです。

 

①諸費用が「住み始めるまで」を含んでいるか

まず確認したいのは諸費用の範囲です。前の章でお話ししたとおり、土地の引き渡しまでなのか、住み始めるまでなのかで、150〜200万円ほど変わることがあります。地盤改良費、水道引き込み、登記、ローン諸費用、火災保険、カーテン、引っ越し。この辺りの項目が資金計画書に入っているかどうかを、一つずつ指でなぞって確認してください。入っていなければ、「これは含まれていますか？」と聞くだけで十分です。

 

②自己資金は生活防衛資金を残した額か

自己資金の欄に、貯金のほぼ全額が書かれていないでしょうか。家づくりの最中も、引っ越した後も、生活は続きます。一般に数か月分の生活費と言われる生活防衛資金は、資金計画書の外に残しておくのが安心です。自己資金を多く入れれば住宅ローンは減りますが、手元の貯金がゼロになる資金計画は、それだけで危険予算と考えてください。

 

③毎月の返済額を「今の家賃」だけで比べていないか

「今の家賃と同じくらいなら大丈夫」。住宅営業でもよく使われる言葉ですが、持ち家には家賃にはなかった費用がかかります。固定資産税、火災保険、そして10年後・20年後の外壁や設備の修繕費です。資金計画書の毎月返済額に、固定資産税と修繕の積立を足した金額で、今の家賃と比べる。これが正しい見方です。同じ10万円でも、家賃の10万円と住宅ローンの10万円は同じではありません。

 

④金利が上がった場合の返済額も見ているか

資金計画書に書かれている毎月返済額は、ある金利を前提にした計算です。変動金利を選ぶなら、金利が上がった場合に返済額がいくらになるかも見ておく必要があります。具体的な金利の数字はこの記事では書きません（変わりやすいためです）が、「今の返済額」と「金利が上がったときの返済額」の2つを並べて、両方とも安全予算に収まっているかを確認してください。

 

⑤補助金や値引きを引く前の額で見ているか

補助金や値引きを差し引いた「実質○○万円」という見せ方をされることがあります。補助金は制度が年度で変わりますし、申請の条件や時期によっては受け取れないこともあります。値引きも、最終的な仕様が決まるまでは確定ではありません。資金計画書は、補助金や値引きを引く前の額で安全予算に収まっているかで判断してください。引けたら、それは余裕として貯金に回せばよいのです。

 

もし予算オーバーになったときに、どこを削るべきか、削ってはいけないかについては、こちらの記事が参考になります。住宅ローンの金利タイプの考え方も、あわせてどうぞ。

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資金計画を誰に相談するか

資金計画は自分でも作れますが、初めての家づくりで、しかも住宅ローンという大きな借入が絡む話です。誰かに相談したくなるのは自然なことだと思います。ここでは、相談先を選ぶときに知っておいてほしいことを一つだけお話しします。

 

それは、無料の相談先が、どこから収入を得ているかを知ったうえで使う、ということです。無料相談そのものが悪いわけではありません。ただ、相談する側がお金を払っていないなら、その相談先はどこか別のところから収入を得ているはずです。保険の切り替え、住宅ローンの紹介、住宅会社からの紹介料。仕組みによっては、「安心してください、払えますよ」と言いやすい立場の人もいる、ということです。

 

この辺りの仕組みについては、こちらの記事に詳しく書いています。

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この仕事をしてきて思うのは、一度、本当にお客さんのことを考えてくれる人に相談に乗ってもらうのがいちばんだ、ということです。それが住宅会社の担当者でも、FPでも、家を建てた先輩でも構いません。「借りられますよ」ではなく「ここまでにしておきましょう」と言ってくれる人かどうか。それが見分けるポイントだと私は思います。

 

私は工務店の人間ですので、身びいきに聞こえるかもしれません（そう聞こえたらすみません）。ただ、収入から計算する安全予算の考え方をもとに、個別に資金計画のご相談も受けています。感情を一度横に置いて、数字で見てみたい方はお使いください。

 

資金計画書のよくある質問

Q1. 資金計画書は自分で作れますか？

作れます。特別なソフトは要りません。①土地②建物③諸費用④自己資金⑤住宅ローンの5つの数字を紙に書き出して、左右の合計を合わせるだけです。土地や建物の金額がまだ分からない段階なら、希望の予算を仮に入れて構いません。まず自分で書いてみて、それを住宅会社の資金計画書と見比べるのがおすすめの使い方です。

 

Q2. 資金計画書はいつ作るのがよいですか？

土地探しの前、が私の答えです。土地を見てから資金計画を立てると、どうしても「この土地に合わせて」予算が膨らみます。先に安全予算を決めておけば、土地の予算も自然と決まりますし、営業の方に「予算はここまでです」とはっきり伝えられます。資金計画書は家づくりの初めの一歩、と考えてください。

 

Q3. 頭金はいくら必要ですか？

「いくら必要」と一言では言えません。頭金（自己資金）をいくら入れるかは、貯金の額から生活防衛資金を引いた残りで決まるからです。一般に数か月分の生活費と言われる生活防衛資金を残したうえで、無理のない範囲で入れる、というのが基本の考え方です。頭金を多く入れれば住宅ローンは減りますが、手元の貯金を空にしてまで頭金を増やすのは、私はおすすめしません。

 

Q4. 資金計画書と見積書の違いは何ですか？

見積書は「建物（と付帯工事）にいくらかかるか」を示す書類です。資金計画書は、その見積額に土地と諸費用を足して家づくりの総額を出し、それを自己資金と住宅ローンでどう賄うか、毎月いくら返すのかまでを示した書類です。見積書は資金計画書の中の②建物の欄、と考えると分かりやすいと思います。見積書だけで予算を判断せず、必ず資金計画書の総額で判断するようにしてください。

 

まとめ

資金計画書とは、土地・建物・諸費用の総額と、それを自己資金と住宅ローンでどう賄うかを一枚にまとめた表です。資金計画の方程式は「①土地＋②建物＋③諸費用＝④自己資金＋⑤住宅ローン」。5つの数字の足し算と引き算だけですので、難しく考える必要はありません。

 

大切なのは、住宅ローンを“借りられる額”ではなく“返せる額”で考えることです。年収倍率や返済負担率はあくまで世の中の平均や上限であって、安全予算はそれよりも下にあります。パートナーの収入を過度にあてにせず、今の収入で無理なく返せる額を土台にする。そして、感情が動く前に安全予算の線を引いておく。これが危険予算に入らないための、いちばん確実な方法だと私は思っています。

 

もう一つ、諸費用は「住み始めるまで」で考えること。不動産会社と工務店では見積もりの範囲が違い、その差は150〜200万円になることもあります。資金計画書の見方に迷ったら、この記事の5つのチェックポイントを一つずつ確認してみてください。

 

資金計画書には、家具家電や引っ越しの費用も忘れずに入れておきましょう。入居後にかかるお金の目安は、こちらの記事にまとめています。

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無理のない資金計画こそ、後悔しない家づくりの第一歩です。10年後・20年後も「この家にしてよかった」と家族全員が感じられる住まいづくりを目指しましょう。モデルハウスでは、実際の建物を見ながら資金計画のお話もできます。

 

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