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諸費用(これから仕上げて行きます!)

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仲介手数料

(不動産成約価格*3%+60,000)+消費税が一般的ですが、厳密にいうとこの計算式は不動産の成約価格が400万円超の場合です。因みに200万~400万円以下は(不動産成約価格*4%+20,000)+消費税。200万円以下の場合は(不動産成約価格*5%)+消費税。

これは、不動産屋さんがこのブログ見たら【余計なこと言うな~】とお叱りを受けるかもしれませんが、受け取れる報酬の上限です。だからと言って仲介手数料を値切っても良いと言う事ではありません。安心して取引できる事への対価と考えると良いかもしれませんね。

 

上下水道市納金

 

これ、よく勘違いされる項目なんですが、全面道路から建築敷地内へ水道の本管を引き込む工事ではなくて、道路から本館を敷地内に引き込んだところに水道メーターが付きますよね?その水道メーターの権利金?みたいなもので、市やその行政エリア内の水利権?を持った団体へ支払う費用です。

これは各行政によって費用感はバラバラで、安いと数万円、高いと十万円単位で費用が必要になります。この費用は土地を買う時には必ず不動産屋さんから説明を受ける【重要事項説明書】に記載のある項目で、サラッと聞いていると、、、まあまあ後でビックリします!

そうならない為にも、しっかり重要事項説明書の説明を聞く事やもしくはご自身で、その行政に確認をすると確実です。市役所などに水道課が入っている場合はまだ良いですが、別の場所に建物がある場合がありますので事前に市役所の【水道の市納金について】と問合せをすると無駄足を踏まずに確認できると思いますので、少しだけ注意が必要です。

 

まれにこの市納金が【不要】の場合もあります。その場合とは、購入した土地にすでに既設管として残っている場合。その場合はその水道メーターの権利を移転し名義を変更すればOKです。

 

少し話はそれますが、既存建物がある状態で不動産売買をする場合、この水道メーターの権利を土地代金とは別に請求する不動産業者さんも有ります。これは別にセコイ訳ではなく、その業者(売主さん)の意向次第ですので、サラッと確認したほうがいいかもですね。

 

固定資産税精算金

固定資産税清算金は 土地を契約し、土地の残代金を支払う際(所有権移転時)にその日を境にして決済日までを売り主さん。決済日からを買主さんが負担する事になります。(地域性はあるかもしれませんが、愛知県はこんな感じです)それと、固定資産税の起算日も地域性があるようです。愛知県では起算日を4月1日としています。仮に決済日が5月1日だとすると売り主さん負担日数は4月1日~4月30日までの30日分・買主さんは5月1日から3月31日までの335日分となります。

ここに図解

不動産取得税

土地や建物を買ったときにかかる税金で、土地購入や新居に引っ越してから脅迫状の様に納税通知書が送られてきます!ややこしそうだし、放っておこう!なんて考えは捨ててくださいね。逃れることはできませんので(笑)ただし、ある要件を満たせば軽減されるので納税通知書が届いたからと言って焦る必要はありません!

 

不動産取得税の税額は、「課税標準額×税率」で計算されます。課税標準額と聞くと難しい、、、もうこの時点で拒否反応が出る人も多いと思いますが、簡単にいうと、その不動産の価格のこと。とはいえ、実際に売買したときの時価ではなく、固定資産税評価額と呼ばれる公的な価格が使われます。

 

この評価額は時価よりも低い場合が多く、土地の場合は時価の7割程度、建物の場合は5~6割程度が目安と言われています。

税率は原則4%ですが、土地と住宅については2021年3月31日の取得までは3%に引き下げられています。土地か住宅であればOKです。

 

また宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地に限っては同じく2021年3月31日まで、評価額の2分の1が課税標準額となっている。

不動産取得税の税率

【原則】
宅地……×4%
住宅……×4%

【軽減措置】
宅地……評価額×1/2×3%
住宅……評価額×3%
※軽減措置は、2021年3月31日まで

 

ローン保証料

住宅ローンを利用する際に必要となる場合がある諸費用です。【住宅ローンの返済が出来なくなった時】に保証会社に代わりに返済してもらうために結ぶ 保証契約費用みたいなものです。

万一返済不能となった場合にはこの保証会社があなたの代わりに 金融機関に一括返済してもらえます。ここで勘違いしていけないのが 【借金がチャラになるわけではない】という事です。

住宅ローンは あなた(債務者)と金融機関だけの契約ではなくて 保証会社も関係しています。こちらの図です。

 

保証料の目安は 100万円あたり20,000円程度です。中には15,000円程度の場合もあったりします。とてもとてもいやらし~い書き方ですが、金融機関的に言うと【属性】【スコアリング】などによって、人によって変わります。貸し倒れリスクの少ない場合はこの保証料も低額になる場合が多い気がします。

 

また、保証料がいらないケースもあります。それは支店長決済プロパーです。金融機関的に言うと【属性】【スコアリング】共に良い方はプロパーでいけるかもしれません。ちなみに【属性】【スコアリング】に関係する項目は

 

・勤務先

・年収

・預貯金額(自己資金)

・勤続年数

・資産背景等

 

 

ローン事務手数料

融資を受けるためにいくつのローン商品を申し込むかでも変わってきますが、分譲住宅やマンションの場合は 1つのローンで良いですが、土地購入その後建物資金が必要になるという場合には土地ローンと建物ローンの2つのローンを借りることになります。ですので土地購入→建物建築という場合は事務手数料は 分譲住宅やマンションに比べ倍必要となります。これも各金融機関によって事務手数料の金額はバラバラで、30,000円のところもあれば100,000円のところもあります。

 

各金融機関のパンフレットを見てみてくださいね。

 

但し、金融商品(住宅ローン)で 事務手数料無料とか 保証料なしとか 目にする機会があるかもしれませんが、そこだけに踊らされずに、その他の店頭金利や固定期間選択時には【固定期間満了後の店頭金利からの引き下げ幅】の確認・および他行との比較も忘れずに!

 

団体信用生命保険

命がけで住宅を買うと言われる所以はこれにあります。万一債務者(住宅ローンを借りた人)が死亡した場合は、住宅ローン返済免除となります。免除という言い方が良いかですが、、、債務者がなくなった→借りたのはあんたの旦那さんやから奥さんが払ってください。なんてことはありません。

 

たまに笑い話で、住宅ローンを借りるまでは旦那さんに優しくて、新居完成したら旦那さんに少しだけ冷たくなったとか、、、(笑)まあ、それは気のせいだと思います。

ここで注意が必要なのが、団体信用生命保険に誰もが入れる訳ではない事です。

 

団体信用生命保険申し込み時点より以前(3か月程度)に

 

・入院および通院があった方(病名や症状による)

・過去3年以内に 記載される病気になった方(これ数が多くて割愛させていただきます)

その他細々とありますが、申し込み時にはよく読んで問診票?告知書?のご記入を!万一ここで 【不実告知】=嘘 なんてついたら万一の場合 とんでもないことになります。仮に何かの病気を患っている・患った事があるなどの場合でも正直に書いて保険会社の回答を待ちましょう。

 

ここで少し安心材料を

各金融機関ごとに 保険引き受け会社が違います。例えば

〇〇銀行の保険会社はAA保険

□□信金の保険会社はBB生命

△△組合の保険会社はCC損保

だとした場合、それぞれの保険会社で返ってくる返答に違いがあります。

 

ですので〇〇銀行のAA保険で良くない返答が来たとしても、諦めずに□□信金のBB生命・△△組合の保険会社はCC損保に申し込みしてみる等が考えられます。

 

印紙代

これ簡単に言うと税金、、、いろんな所で課税されてます。。。

まあ、そんな事言っても話が進まないので納税は仕方なしとして。どんな場合に印紙代がかかるかというと。

・金銭消費貸借契約時20,200円*回数分

・土地売買契約時 10,000円(売買代金による)

・建物請負契約時 10,000円(契約金額による)

(弊社の場合これ位が一般的です)

 

印紙税一覧はこちらです。

(国税庁より)

印紙税額一覧

 

他には 登録免許税などもあります。

つなぎ事務手数料・経費

これは個人的に一番もったいない費用のような気がします。

住宅ローンの融資のタイミングにもいろいろあり、確認申請済証があればそれをもって建物代金を融資してくれる金融機関もありますし、そうでない金融機関もあります。

 

この、建築確認済証をもって建物代金を融資してくれることを【設定前融資】や【着工時融資】などと言ったりします。要するに 完成時に住宅ローンを融資(実行)するわけではなく、建築が始まる前に建物代金分の融資をしてくれるという融資のタイミングです。

 

この設定前融資や着工時融資の場合のメリットは 建築屋さん(工務店やHM)に請負契約通りに支払いができるという事。そうでないと請負契約の支払時期と金額に違反することとなります。逆にデメリットは融資を実行した翌月の支払約定日(お客様が引き落とし指定した日)に住宅ローンの支払いがスタートします。

 

もちろんこの支払は 建築工事中も 現在の家賃と重複しますので、、、それ つらい、、、という場合に つなぎ融資を利用する場合があります。

 

この設定前融資や着工時融資は建築屋さんの金融機関からの評価評定により可能かどうかが分かれます。ですので設定前融資や着工前融資をしてもらえる建築屋さんか否かで建てようとしている建築屋さんの金融機関からの信頼度がある程度透けて見える訳です。

 

さてさて、ここから つなぎ融資についてです!前置きが長かったですね、、、<(_ _)>

 

つなぎ融資は 簡単に言うと 住宅ローンの毎月の返済はしなくて良い。これだけ聞くと【ぜったい つなぎ融資の方が良い!】となりそうですよね?

 

しかし!

 

そうは問屋はおろしません。 通常は建物代金は完成時に融資実行します。その間建築屋さんにお支払いするお金ありませんよね?それ請負契約違反になりませんか?ではウチがお貸ししましょうか?その代わり利息だけはくださいね。その利息は3.475%位ですから(金融機関に要確認)。 ね?毎月の支払いに比べればお安いでしょ?的なトークで金融機関はつながせたがる?そんな事もないかな(笑)

 

ではここで少々つなぎ融資の計算をしてみましょう。

建物請負契約金額3000万円として(例)

着工時1000万円

上棟時1000万円

引渡時1000万円とした場合(ちょっとざっくりし過ぎたかな?)

 

そして工事期間が着工から仮に5か月かかるとして

着工時の支払から5か月=150日(ひと月を30日としました)計算が簡単だから

上棟時の支払から3か月=90日(ひと月を30日としました)計算が簡単だから

そして引渡時に最終的に建物代金分の融資スタートとします。

 

その場合のつなぎ利息は

 

着工時からの分で1000万*3.475%*150/365=142,068円

上棟時からの分で1000万*3.475%*90/365=85,685円

つなぎ利息合計=227,753円

 

 

ん???227,753円なら まあ仕方ないか、、、請負契約違反になって工事が止まったりしてもあれだしな~と考えるのはちょっと早いです!

 

 

仮に3000万円の融資を実行した場合

毎月の返済は変動金利0.5%と仮定

借入期間35年とした場合

毎月支払い金額=77,875円*実行後支払い期間4か月=311,500円

 

 

やっぱり311,500円は大きいし、毎月7万円の家賃と重複する支払いは厳しい、、、

 

まだまだ、ちょっと待って~ お金を支払う行為に違いはありませんが、その先のお金の性格というかどこに消えていくかに注目してほしい!

 

つなぎ融資は毎月の重複する金額は少額だけど、これは金融機関に対する利息。あくまでも利息。貸してくれてありがとう♪代です。

一方融資実行の毎月7万円の支払いは 自身の借入に対する返済の為、当然元金に充当されていきます(一部ですが)。要するに自分が借りたものに対しての支払という事です。

 

つなぎ融資利息を払ったところで 自身の借入額は減っていきません! で、あれば少々頑張って 返済スタートした方が良くない?その分最初に資金計画をして自己資金をコントロールした方が長い目で見たら損はない!という事です。

 

ですので、つなぎ融資対応しかできない金融機関はお勧めしないという事です~♪

 

設計費

こちらの費用は 住宅を建てる為の設計図を書いてもらうための費用です。

へ~お金かかるんだ~。

とーさん

そうです。設計図を書いてもらうにはお金が掛かります。では誰に書いてもらうのか?それは、建築士の免許をもった方が書くのが一般的です。

 

たまにハウスメーカーさんや工務店さんの営業さんが書く場合もありますが、営業さんが書いた図面は【絵】でしかないんです。。。結局は確認申請業務を提出できるのは設計さんです。(有資格者)

 

有資格者とは国家資格合格者です。国家資格合格するにはかなりの勉強をされたはず。その方に書いていただく図面は価値のあるものです。ましてやお客さん自身が書いた図面では当然住宅が建つはずもなく、その図面を実際建つようにアドバイス(構造面・法令面・温熱面・意匠面等々)をするのも設計さんの仕事かもしれません。

 

また、お客様の【どう住みたいか?】【どんな暮らしがしたいのか】をヒアリングしてそれを形にするのが設計士さんの腕の見せ所です。

 

ここで、

 

 

 

地盤改良費

 

土地所有権移転登記

 

表示・保存・設定登記

 

火災保険

 

引越し費用

 

仮すまい費用

 

確定測量費用

 

分筆費用

 

解体費用

 

浄化槽維持管理費

 

上棟時・入居時挨拶等

 

家具代

 

インテリア関連

 

地鎮祭

 

諸証明書他

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